応援クリックお願いします。あなたは物件を選ぶときどんな基準で選びますか？？
利回り？積算価格？立地？出口戦略？
出口戦略を考えた場合、
建物は経年劣化がありますが、土地は値下がりしないので
土地の広い不動産は人気があります。
たしかに売却するときは土地の値段は最低売れますので、これは正しいと思います。
しかし、広い土地にぽつんと建物がある物件に対して、減価償却を大きくするために
9割を建物価格とするというのはどうしても無理があります。
先日書いたように建物の価格を高くしないと、キャッシュフローを大きくできません。
キャッシュフローを大きくするには逆を行く物件を選べばよいのです。
どんな物件か？
ペンシル物件（鉛筆のように小さな土地に高層階建の細い長い建物）です。
1年前まではファンドがこぞって買っていたので
都心のペンシル物件の価格はどんどん上昇していましたが、
バブルがはじけて、物件価格が下がった最近の価格では、
売買価格が積算価格並みに下がっています。
またファンド物件は築浅のものが多いので、耐用年数に基づいた減価修正も小さく、
容積率の高い土地に建っている建物は床面積も広く建物価格がかなり高くなります。
建物価格＝売買価格となるような物件が理想です。
さらに土地の路線価が加算されますから、土地がほぼタダで手に入るようなものです。
このような物件は積算価格で十分に売買価格を上回るので、もちろん融資も受けられます。
ところで最近買い付けを入れました。 そして1番手で通ってしまいました。
売買価格より積算価格が1億円高い物件です。
興味があれば→
応援クリックお願いします。昨日、減価償却を最大限利用すると書きましたが、
それについて参考になればと思って追加します。
減価償却を最大にするために物件価格に対して、建物の価格に対してのみ
減価償却ができるので建物の価格をできるだけ高くするとキャッシュフローが大きくできます。
建物の値段は売主が課税業者の場合、売主は消費税を払う必要があり、
価格の上乗せなどの交渉が必要ですが、
自由に建物の値段を高くすると、税務署にはねられます。
税務署が認める建物の値段をどうやって決めたらよいかご存知でしょうか？一般的には、固定資産税の土地と建物の価格の割合で決めます。
例として、
物件価格が1億で、固定資産税標準額が土地：2000万、建物3000万だとすると、
割合が4：6となり、土地；4000万、
建物6000万となります。
この物件に対して建物価格をできるだけ高くできる方法、物件というものがあります。
その一例を紹介します。
1.固定資産税の土地の標準額をそのまま土地の値段にする。
-固定資産税の土地の課税標準額が2000万円なので、それをそのまま使って
土地2000万、
建物8000万とする。
2.積算価格が物件価格を超えていて、建物の価格が非常に高い場合
-例えば、積算価格が土地3000万、建物8000万の場合、
割合では5：8なので建物価格は6154万ですが、
そのまま
建物8000万にできます。
以前私が検討した物件で、上記の例で言うと、
土地が5000万で建物が9000万になるような物件がありました。
そうすると1億の購入価格に対して、9000万円が建物価格にできるのです。
つまり何か根拠になる数字があればそれを建物価格にしてしまえる、といえます。
（実践するときは専門家にご相談ください）
逆を行く、建物の割合がくできる物件の見わけ方に興味があれば→
見てください-->
ランキングだいぶ上がりました！キャッシュフローを以下に大きくするかが、不動産投資の成功のカギになります。
不動産投資のスタイルによって、このコツも異なるので、
私が実践しているレバレッジを聞かせて大きなキャッシュフローを得る方法について
当たり前のことを含め、私の考えを書いてみたいと思います。
1. 投資規模を大きくする当たり前の話ですが、投資規模が大きくなればなるほどキャッシュフロー場大きくなります。
大き目の物件を持つか、小さめの物件を複数棟もつか、いろいろありますが、
総家賃収入をまず大きくすることがキャッシュフローと直接連結します。
私は遠隔操作をしていることもあり、管理件数は最小にしたいので、
できるだけ大きな物件を選ぶようにしています。
2. 利回りを上げる購入時に満室利回りが決まってしまうので、購入した後はただ入居率を満室に近づける努力のみが必要です。
とにかく入居率を上げて、物件の持っているパワーを最大に利用することが重要です。
この利回り ｘ 投資規模の大きさが、キャッシュフローを決定する収入側の最大要因です。
ここまでは当たり前の話ですが、つぎから経費の話です。
3. 減価償却を最大減利用する。不動産投資は減価償却なしで話はできませんが、
この減価償却の計算は結構複雑です。
建物は償却年数が構造ごとに決まっているのですが、
なかでも設備は(確か)6年という短期間で償却できます。
中古マンションでもエレベーターやポンプ等、様々な他の設備がついているはずですので、
それはすべて設備として計上します。
購入時にどこまでが経費として計上できて、その計算方法等はここでは省略しますが、
建物価格の2割程度は設備に計上できます。
これで、購入後数年は大きな減価償却により、大きなキャッシュフローが生まれるのです。
私はこれを専門家に任せています。
1度税理士選びに失敗したので、良い税理士との出会いが重要だと経験しました。
上記の物件規模、利回り、減価償却の3点は実は非常にうまく絡み合っています。
不動産投資のスタイルを決める絡み方はクリックしていただければ次回に続きます。
→
応援クリックお願いします。お金の具体的な話は皆さんの興味があるようで続きを書きたいと思います。
今期は1360万の課税所得予定と書きましたが、
今期初に昨期に購入した不動産取得税を660万を払いましたので、
実質は700万の課税対象になります。
これを個人私が受け取ったとするとここから基礎控除などを引いた額が個人の課税対象になり、
おそらく20％程度の所得税になると思いますので、100万程度の所得税になります。
そしてその所得に応じた住民税を払う必要があります。
しかし600万円の課税対象は法人ですので、
これを私と家族に給料として支払います。
そうすることにより、一人当たりの所得は人数で割りますので一人当たりは数十万/年になり、所得税、住民税もかなり抑えられます。
ここまでが通常の税金の話です。
しかし、私はそれさえも支払っておりません。いったんは源泉徴収税として収めることになりますが、
非居住者として確定申告することにより、全額還付ってきます。非居住者は1年のうちの滞在日数が日本が主なる国でないということです。
たとえば日本を含めた国に出入りがあるとすると182（365ｘ1/2）日以下を日本に滞在すれば良いのです。
3カ国にまたがる場合は、日本への滞在日数を2番目以降の国にすれば良いのです。
もちろん私の主居住国では、サラリーマンとしての税金に加えて、
日本での所得をあわせて申告する必要があります。
これは以前にも書きましたので、
参考にしてください。
非居住者になるまでの節税方法まではなかなか実現できないとは思いますが、
キャッシュフローを大きくさせるために私が気をつけているコツについて興味があれば→
応援クリックお願いします。先日のキャッシュフローの話を書いて、税金がどうなっているかというコメントをいただき、
税金のことも公開します。
税金の種類は
固都税、所得税、住民税などがあります。
これに加えて、昨期の末に購入した2棟目の不動産取得税を今期に支払いました。
詳細は下記のとおりです。
-固都税； 1棟目：220万/年、2棟目：180万（RC築5年までの優遇額）
-所得税はキャッシュフローに銀行返済金の元利を加えて計算するので、月別で
5月 100万（CF）+150万(元金) ＝計250万
6月 360万（CF）+150万(元金) ＝計510万
となります。
この2ヶ月は入退居の多い月ですので経費が多くかかっていますが、
平均すると380万/月が所得となり、年間所得は4560万。
建物の減価償却費：2棟合計で2800万/年、
年間所得から固都税と減価償却を引くと 1360万の課税所得となります。
ここから税金の計算になりますが、長くりますので今回はここまでです。
希望者が多ければ次回は私が実際に払う税金（所得税、住民税）について書きます。
結局私の払う税金は０になりますが、興味のある方は→
