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サラリーマン、なるか家賃１億円に王手
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Author:グローバル

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⇒私の人生を変えた本です。

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～大阪出身　サラリーマン～
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

１棟目　2007年9月　ファミリー２３部屋、２店舗、屋外広告
月家賃290万円
２棟目　2008年7月　シングル４５部屋　1店舗、２駐車場、駐輪場　月家賃390万円

３棟目　2010年3月　ファミリー７部屋　１店舗、１駐車場、駐輪場　月家賃120万

現在：月間家賃　約800万円/月　約9600万/年(満室時）

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない！
不器用でDIY大家さんにはなれない！

そんな私ですが家賃１億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

～収益物件仲介業者様へ～

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

～書籍等～
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』
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リフォーム費減
久しぶりのアップデートとなりました。
時々チェックしていただいている方ありがとうございます。

物件を購入して退去のあるたびにリフォームをしていますが、そのリフォームもちょっとアップグレードしてきました。
例えばエアコンをつけたり、台所の間仕切り撤去、壁紙や床に凝ってみたり、TVホン、デジタルキーなどいわゆるプチリフォームを主に行なってきました。
その中で金がかかるものといえばやっぱりエアコンです。
１棟目ファミリーがその具体的な例でしたが、購入して5年近くになるのでほぼ一巡とはいきませんが、
半分以上の部屋にエアコン設置、間仕切り撤去を完了させてきました。その他老朽化したものも変えてきたので
最近退去ごとのリフォームにかかる費用が以前よりもだいぶ減ったように思います。

そういうことで最近は古くなった洗面台を入れ替えていますが、それでも最初よりもリフォーム代が減っています。

結果どうなるかというと、今年の利益がかなり出そうなのです。
去年末に区分マンションを購入して、その経費や不動産取得税等今年だけ発生する経費があるので
フルで利益を出した状態になるというわけではありません。
不動産投資を始めて毎年物件の購入や取得税の支払いがあったので、大きな経費がなかった年は今のところもありません。
このまま来年まで新規物件の購入がなければ、来期は大きな経費がないままフル利益になる予定でかなりの税金を支払う必要が出てきます。
加えてローンの利息も毎年減ってきて経費にできる総額が減っています。
利益が出ることはいいのですが、ローンの元金が出ていく上に後で税金を取られるはキャッシュフローの点でやはり心配です。

さてどうするか、プランは２つです。
1.来季に物件を買って、経費を発生させる。
2.満室経営をつづけて、とにかく売上を上げる。

物件を新たに毎年買い続けることは難しいでしょうから、
現実的には空室機関を短くする努力をするということになります。

太陽光発電等の設置もありえますが、今のところ予定はありません。
その理由は別の機会に書きたいと思います。
利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:1
[ 2012/05/05(土) 02:14 ]

サラリーマンの年収
ほぼ１年前にも書きましたが、本業の年俸更新の時期が来ました。

去年は結構頑張ったので、それなりの成績をもらいましたが、
それがどのくらい年俸に跳ね返ってくるかが気にかかるところです。

一方、もう今の業種で今の役職でもう限界というか、もらいすぎているような罪悪感もあります。
（それほど魂を込めて仕事をしていないのかもしれません＾＾）

その結果ですが、小さな中古ワンルームの家賃年収程度アップというところにとどまりました。

上がり幅としては過去最低でしたが、上がっているだけ良しとしましょう。

しかし、頑張っても給料が上がらないというのはモチベーションが下がります。

ちょっとだけモチベーションを維持させてもらったという感じです。

でもまだ嬉しいのがボーナスはないのですが、頑張ったインセンティブとして少しまとまった金額が出ました。

おかげで今月の給料はかなりアップ。

でもインセンティブと給料は一緒に振り込んでねってお願いしたのに、なぜか別に振り込まれていて、
わかり易いのはいいんだけど、入金手数料が倍になった。（海外からの送金受け取りは手数料が必要なんです。）
シティバンクで1500円/件

ここ数ヶ月はほぼ外貨で給料をもらっていたのですが、円高も終わりつつあるし今回からほとんど円に切り替え。

みなさんはこの円高時にどれだけ、外貨を購入できましたか？

私は結構外貨を蓄えました。

これからも生活人して外貨が必要なので、日本円に両替して一気に利益を出すということはできませんが、
今後貯めた外貨を使用して生活をしのいで、しばらくは円の蓄えを増やしていきたいと思います。

そして良い物件が出てきた時に、購入資金として一気に使えたらと思います。

しかし、サラリーマンとしての安定した給料がある以上、家賃収入だけではなかなかリタイヤできません。

同じ物件を持っていて不動産収入は家賃が下がっていく傾向、修繕費はかかるい傾向にある不動産収入だけでリタイヤされた方々には本当に脱帽です。

私にはまだまだ遠そうです。
その他 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/03/27(火) 00:51 ]

IN TIME
前回、世界長者番付の記事を書きましたが、お金に関する映画を見ました。

そのタイトルはIN TIME
日本でも公開中で日本のタイトルは"タイム"　公式サイト

内容は　Time is Moneyという概念を実写化したようなもの、
さらにTime is Lifeという概念が入っていて、

体内時計で残りの寿命が腕に表示される。
その寿命は通貨にもなっていて、腕から寿命のやり取りをして、お金として使用できる。
だから物品やサービスはすべて寿命時間を削りながら購入する。
また働いた賃金は寿命時間として加算される。

さらに社会が時間格差を生んでいて貧しい地域の人は、日雇労働を毎日して生きながらえていて、
その賃金では1日生きれるかどうか。1日働いて24時間分の寿命時間が与えられる程度。
そしてインフレも凄まじくコーヒーが一杯3分から4分に値上がりしていく。
そして時間が切れた人は、その瞬間に心臓がドキンとして死んでしまう。（ちょっとデスノートのように）

時間格差はタイムゾーンという地域で閉鎖されていて、お金をデポジットしないと行き来できない。
貧乏人は金持ちの地域に入れなくなっているんです。

ある人から100年もの寿命時間をもらったにもかかわらず、その日働きに出た母親
（実際は50歳だがこの世界の特徴により見かけは25歳の美女）が通勤バスの値上がりで
バスに乗れず、走って帰ることになり、息子から時間を分けてもらえず死亡。

その悲しみを乗り越えるために、リムジンをチャーターして金持ちの住むタイムゾーンに
そのタイムゾーンは寿命時間に苦しむことにない人々が、高級ホテルやカジノを楽しんでいる。

実はそんな格差社会を作っている側が存在していて、最後にはそれを破壊して人々に時間の供給が十分にされて
タイムゾーンも廃止されるというラストシーン。

素晴らしい映画とは思いませんでしたが、非常に考えさせられる映画でしたので是非見ることをおすすめします。

自分の寿命は健康に暮らせてもあと60－80年くらいですが、その世界では成功すれば永遠に生きられる。
貧しいままだと1日もたない。

我々の世界は、お金には不平等ですが、寿命はほぼ平等です。
Time is moneyとは言われまずが、
別の見方をするとお金では健康や若さは買えない。
毎日毎日の1分、1時間を本当に大切に使いたいと思わせてくれる映画でした。
その他 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/03/23(金) 00:18 ]

フォーブス世界長者番付
フォーブス誌による2012世界長者番付　ビリオンエアー（10億ドル以上の資産所有者）のランキング　が発表されましたね。

今年もTOP3は変化なしということですが、No1のお金持ちがアメリカ人を抑えてメキシコ人というのは意外です。
日本人でもビリオンエアーは結構いるんですね。　個人的にはもっと日本人に上位にいてほしいし、
世界の中での存在感を示して欲しいと願っています。

このリストを見ると誰もが知っている有名人や知らなくてもその業界では誰もが知っている有名人ばかりです。
なくなったアップル社のスティーブジョブスさんも2011年度には上位にランキングされていました。
その資産が誰に引き継がれたのか気になっていましたが、奥さんにちゃんと相続されていて100位にランキングされていました。
その奥さんもスタンフォードの大学院出ているんですね。しかもその卒業の年にスティーブと結婚。
結婚前にもゴールドマンサックスで働いた経験もあるような才女でもあるんですね。
なんかいわゆる普通とはかけ離れすぎていて、夫婦像というのも想像を超えます。(笑）

ところで、このビリオンエアーのリストの中で、なんと私が一緒に食事をさせていただいたことのある人がいます。
何年からビリオンエアーになったのかわかりませんが、このリストの中と食事をしたということ自体、貴重な体験です。

たしかにこのリストを見る前から、今まで私があった中で一番のお金持ちだろうとはわかっていましたが、
このように世界のリストに乗ってくると改めて感心します。

確かに今思ってみても普通ではあり得ないところで食事をしました。
自社ビルの屋上会にチャイニーズレストランがあり、（まずそのレストラン自体が一般公開されているものなのか、社員かVIPの専用なのかもわかりませんでした）
そのレストランは明らかに貸し切り状態で、お客さんはその方を含めて合計８人の私たちしかいませんでした。
その人は当時社長ではなかったのですが、その方よりはるか年配のグループ会社の社長達がお付きのようにご一緒していたのが印象的でした。

その国での中華料理は一般的には美味しくないのですが、もちろんそのレストランでの中華料理は絶品でした。
その時私はその方の経歴等あまり詳しくなかったのですが、海外で修士、MBAを取得されたようで、英語もできるようなのですが、日本人である私にはすべて日本語で話してくださいました。
立ち振る舞いも紳士的で私は非常に良い印象をもちました。
しかし、ある経営手法についてどう思うか質問されたのですが、私はその経営手法は日本では非常にマイナーで
実践している光景を実際に見ましたが、本当に非効率に見えたので、かなり否定的なことをお話しました。

これが翌週大変なことに進展するとは全く想像ができませんでした。。。。
そのかたの指示で連絡を頂いて、その翌週すぐにその経営手法についてのセミナーに招待するから
来週1週間時間をくださいということでした。

その経営手法について否定的な意見ばかり言っていたので、その良さや有利点を私に認識してもらうためセミナ　を受けて欲しいというリクエストでした。

あとにも先にもこのような方と会うことはありません。とおもいます。。。
その他 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/03/12(月) 23:51 ]

融資先候補の拡大
それなりの規模の物件を購入しようとすると、融資を受けることは必須だと思いますが、
いつターゲットになる物件が紹介するかもしれませんので、融資先の候補を確保しておくことは非常に重要です。

２０１１年度は良い物件もなくあまり物件探しも本格的にやっておらず、実際に良い物件も出会わず、
それに伴って金融機関とのやり取りというのも少なかった年でした。

しかし、良い買い物をしようとするとそれではいけないと、つくづく思います。
良い物件は早い者勝ちですぐなくなっていきます。

現金が用意できない人は、とにかく融資をOKして、物件の審査だけをしてもらえればすぐに決済に持ち込める状況に
いる必要があります。

去年八月で４期目の決算書ができて、その決算書は既存の取引銀行にも評価されて金利も下げてもらい、
新規で取引をはじめようとしている都銀からも良い評価をされました。

以前打診した地銀には最新の財務状況を知らせる機会もなかったため、このへんについては定期的に面談を通じた
状況を共有する必要はあると思っています。

私の場合、遠方にいるので簡単には面談できませんので、
興味のある物件が出た時にその物件と一緒に決算書やその他資料を出せればと思っておりましたが、実はそれでは遅すぎるのです。

決算書の財務状況をその金融機関への登録と格付け業務を行う必要があり、多忙な銀行員はいくら優先順位を高くしてくれたとしても
数日から２週間程度かかります。

それから物件の審査に入り以前４週間ほどかかったことがあります。
そんなに遅くては物件はとっくに流れてしまう可能性が高いのです。

しかし、物件のないのに決算書だけを提出しても銀行員は忙しいのに登録作業などはしてくれません。
いつも物件と一緒にということになります。

もちろん融資の打診を初めて金融機関に訪問をしてざっくりと検討してくれることは普通ですが、
融資をほぼ出せる顧客として扱ってくれるかどうかは別です。
少なくてもダミー物件となる物件と財務状況をセットで見てもらう必要があると思います。
そのダミー物件は流れてしまったり、変えない状況が発生したと言えば当然納得してもらえますので
財務状況を評価してもらうというのには良いきっかけとなります。

また別の方法としては、定期預金等を地銀や信金などにすれば、家に訪問してくれるほどの顧客になることも可能です。
その時に決算書が出ればもって帰ってもらう程度にいつも密に情報をアップデートして上げることにより
融資の可能性の高い顧客としてみてもらうことができます。
融資 | トラックバック:0 | コメント:1
[ 2012/03/04(日) 22:45 ]

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