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プロフィール |
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Author:グローバル
⇒私の人生を変えた本です。
～大阪出身 サラリーマン～
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。
サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。
投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。
１棟目 2007年9月 ファミリー２３部屋、２店舗、屋外広告
月家賃290万円
２棟目 2008年7月 シングル４５部屋 1店舗、２駐車場、駐輪場 月家賃390万円
３棟目 2010年3月 ファミリー７部屋 １店舗、１駐車場、駐輪場 月家賃120万
現在：月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時）
サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない！
不器用でDIY大家さんにはなれない！
そんな私ですが家賃１億を目指してがんばります。
お気軽にコメント残してください。
～収益物件仲介業者様へ～
現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。
～書籍等～
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』
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| 2014年近況 |
6月になって、本年2回目の更新です！
とにかく本業と家庭の時間でゆっくりブログを書ける余裕がなかったです。
特に子供といる時間が幸せなので、サッカーを本格的にやり始めたので
サカイクの時間を重要視している今日この頃です。
不動産のネタはというと、1月末に小さなシングルマンションを買いました。
前に書いたように平成築木造で満室で18%以上、現況でも10%以上あります。
いろいろ問題はあるのですが、今のご時勢では相当利回りはいいのではと思います。
現金で買うこともできたのですが、融資してくれる信金を紹介してもらい、
なかなか面白い条件で融資してもらいました。
そして、その信金と関係を作れて、もっとまともな物件(違法でもなく、残存年数もある)ならば1%台の利回りで行きます！
と、融資の確約を融資担当者と支店長から融資のアプローチを受けていることです。
（でも昨今の不動産の高等で割に合う物件には今年に入って出会っていません。）
早く満室にして、投資資金を回収して、数年後に売却に持って
駅から2分という駅近物件にもかかわらず、急行が止まる駅でもなく、大学などが近くにある立地でもないので
シングルマンションの客付けは苦労しています。
今まで大阪市内中心の物件だけ所有してきたので、今回の立地は東大阪。
今までとは勝手が違うようです。
何週間で満室にしました！とブログで自慢したいところですが、そうは行かないようです。
立地のせいもあるのですが、私もなーんにも努力していません。
-チラシを作っていない。
-マンションの名前はそのまま
-共用部は暗い
-不動産ポータルサイトで出てくるようにできていない
-エントラスは特にきれいといった印象がない購入時のまま
-そもそも不動産業者が以前の所有者時代に対してよい印象を持っていなく、案内を避ける物件であった。
これを払拭できていない。
など、購入時にできることなどなーんにもしておらず、管理会社さんにまかせっきりです。
しかし、内覧が少ない！ というのが根本的な問題のようです。
そのためとにかく内覧を増やすために、最近した対策は広告量一気に増量4ヶ月！
これで様子を見ることにしました。。。
なんかダメ大家ですね。
でも内覧を増やすにはこれが一番。ほかの物件は十分CFが出ているので、そちらでまかないながら、
この物件はまず満室にします。
ではまた次回。
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[ 2014/06/19(木) 01:10 ] |
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| 節税物件 |
みなさま、明けましておめでとうございます！
って遅すぎですね。
でも今年はじめの記事なのできちんと挨拶させていただきます^^。
前回、３棟目を売却したことを書きましたが、利益が出たので節税方法を検討しています。
そして、節税用の物件を購入しようと売却前からずっと探しておりました。
目標の物件としては築２０年位の木造、土地値 というのが減価償却を４年でできるので
節税に向いていてなおかつ資産価値が高く、狙いの物件と定めています。
そうしたらちょうど年末ぎりぎりになって、ある物件が紹介され、買い付けを入れました。
任意物件で、なおかついろいろ物件に特徴があって、
土地値の物件とはいえませんが、満室時の利回りはかなり高く、表面で１８%以上になる予定です。
年末に買い付けをすぐに入れて、なおかつ融資特約を入れなかったので、
買い付けはそのまますぐ受け入れられたようです。
まだ決済まで少しありますが、融資も確約して、面白い投資になりそうです。
空室も多いので、また満室に向けて忙しくなりそうです。。。 |
節約術
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[ 2014/01/26(日) 00:42 ] |
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| 年末 |
お久しぶりです。
自分自身でもこのブログにアクセスするのは久しぶりになってしまいました。(笑)
前回のブログは夏のハワイに行ったときでしたから、秋をすっ飛ばしてしまいました。
本当は月に1度くらいはアップデートできればと思っていたのですが。。。
さて、2013年も残り僅か。 ことしはいろんな出来事がありました。
個人的には本業の業務で6月まで約1年間、単身赴任？をしていました。
週末は家族と過ごして、平日は一人という生活を行っていました。
大変寂しく、家族にも迷惑をかけましたが、6月から復帰できました。
なんとか、家族の生活は取り戻せたという感じです。
しかし、復帰した跡に子供たちが1ヶ月ハワイのサマースクールに通ったので、
自宅に戻ってからも一人暮らしは続いたのでした。。(笑)
最後の週に私もハワイに行って、前回の記事の不動産視察を行い。なかなか勉強になりました。
その後ハワイの不動産は上昇を続けています。円高時代も終わり、買うタイミングは逸したのかなという原状です。
あと、自分の所有不動産では、3投目の物件を売却しました！
購入したよりもだいぶ高値で売れて、人生で一番の現金保有量となりました。
融資がだいぶゆるくなっているおかげとアベノミクスのおかげで、節税もかねた購入業者さんが
よい値段で購入してくれました。
思えば、空物件を購入して、それなりに手を加えましたが、約3年半の所有期間では
大変良い投資となったと思っています。
売却に伴い、借入金の減少と保有現金の増大ということが可能になりました。
その間にお付き合いいただいた、管理会社さんと売買仲介業者さんには本当に感謝です。
あと子供たちがサッカーのプロリーグの下のサッカーチームに入って、私自身がサッカーが大好きになったこと。
そのチームのプロサッカー選手ともお会いする機会もできたり、
サッカーを見ることと応援することに情熱をもてるようになりました。
今は不動産に対する情熱よりも、サッカーに対する情熱が上回っております。
来年春からジュニアのリーグ戦に参加させてもらえるのと、
Wカップも開催されるので、今年よりもサッカーYearになりそうです。
来年の目標はいろいろありますが、自分の希望だけではなく、経済状況や周りの環境にも大きく左右される
立場におかれているので、どうなるかわかりませんが、いつもどおりの行動力で進んでいってみたいと思います。
たぶん今年最後の生地となりますが、ほとんど更新もないブログに訪問していただいた方々に
改めまして1年分の御礼を申し上げたいと思います！
では、よいお年を！
テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー |
その他
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[ 2013/12/25(水) 20:36 ] |
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| ハワイから |
1ヶ月に一回は更新しようと思っていましたが、前回の更新は3ヶ月前ですね。
久々の更新はハワイからです。
日本は35度を越す猛暑が続いたようですが、こちらは25℃程度で日差しはきついですが、
影に入いればひんやり涼しく、心地よい風がいつも吹いていて本当に過ごしやすいです。
毎日家族とのんびり過ごしています。
子供たちはこちらのサマースクールに通っているので、コンドミニアムで1ヶ月の滞在です。
私は休暇の取れた1週間だけ一緒に過ごしています。
去年から2年目なのですが、(去年は本業が激務のため、私は不参加）コンドミニアムに1ヶ月のレンタル（バケーションレンタル）をするのも結構な出費です。
それでこちらのコンドミニアムを購入することを検討しています。
こちらにきたら、日本語の不動産雑誌も無料で配布されていて、その辺の世界に入ると、ただの旅行者の内容から
逸脱してきます。
こちらで仲介業者を探すのは簡単で、不動産雑誌の中から適当に選べばいいだけです。
でもその雑誌の中から誰を選んだらよいかが本当に迷いました。
不動産投資会では結構有名な 天方エバンさん がいらっしゃいまして、この方に連絡をしようと思いましたが、
この方のブログを見ると、なんと東京にいっていらっしゃるようでしたので、別の方にしました。
同じ会社で働いていらっしゃるようなのですが、ほとんど個人事業主のような世界らしく、
その方一人だけとお会いしました。
その方をどうやって選んだかというと、ハワイ不動産に関する各メディアに結構出ていらっしゃる方で
私のほうはそれを見て事前にお顔や人柄を知ることができたので、飛び込みで電話したというしだいです。
そうすると、当日午後にに会っていただき、大変有意義な時間を過ごせました。
ハワイの不動産の世界はかなり特殊で、平均すると毎年10%程度の価格上昇があるとのことです。
それだけ、開発できる土地が少なくて、世界のリゾートで世界の人が実需と投資の両面で購入希望者が多いということです。
これだけの環境で土地面積の限られたリゾートおよび都市というのはなかなかないでしょう。
ここにいると、本当に金持ちの人の話が出てきます。
1ミリオンドル(1億円）以上の物件がごろごろしているので、そんな物件が飛び交っているのです。
私はその域の物件には手が届きません。ですので
日本で言うと、1棟マンションがどんどん流通している中で、
私は300-500万円の区分ワンルームを必死で買おうとしているような気になりました。
日本人でもそんな高額物件を買っている富豪層がいるし、よく知っている芸能人の名前も出てきました。
最近、なにかと満足した不動産状況でしましたが、ハワイ不動産の話を聞くと自分も近づきたいなぁなんておもってしまいました
ハワイの投資がよいとか悪いとかではなく、非常に興味がある話です |
投資物件
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[ 2013/07/18(木) 20:55 ] |
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| 自販機売上げの固定化 |
物件を所有したらまず自販機の設置を検討したいですね。
少しでも利回りが上がります。
そして自販機収入は本当に不労収入です。
しかし、契約は一本あたり売上の何％とか一本あたり何十円とか、という契約が多かったりします。
基本的に売上は夏が多く、冬-春先は少ないという傾向にあるように思います。
私の所有物件では1,２棟目はいろんな自販機業者さんを比べて、一番条件の良かったところが
固定金額制でしたので、そこと契約したので一年の中での変動というのはありません。
3棟目は売上変動制でした。夏場は収入として2万円を越えるときもありますが、冬場は8千円位まで変動しています。
平均すると1.3万円/月位でした。
しかしこの業者さんの凄い所は毎年契約で、奨励金として毎年10万円をくれておりました。（こちらが要求したからですが。。。）
そして今回その10万円はいらないので、固定制にして欲しいとお願いしたところ月２万円でOKと返事をいただきました。
実は他社にも声をかけておりましたが、固定制での提案は難しいと断られておりました。
そして、3年前にかなり良い条件を出していただいていた競合社さんには低い見積が出て、
近隣で自販機が増えてきており、売上額の期待が無図解しいということでした。
自販機も大阪市内はかなり増えているようです。
しかしその辺は原状業者さんの強みで、
月にどのくらいの利益を還元できるか実績から実際に計算されたところがあっての提案だったと思います。
前述のとおり平均１.３万円/月＋毎年10万円 と毎月2万円＋毎年0万
というのはほぼ同じように思えます。
しかし、私にとって重要なことはこの固定制というのは、売却時に重要な役割を示すと考えております。
物件を検討されてる方はレントロールを見られたことがあると思いますが、
そのレントロールは通常部屋と駐車場が入っています。しかし物件によってはアンテナ収入、看板収入のような固定制での毎月の収入も含まれている場合があるのを見られた方もいると思います。
もちろん’そのたアンテナ収入有り！’などという補足があるだけのレントロールもあります。
固定収入でないと、レントロールに載せることが難しくなる場合があります。
理由は買主側に保証できる収入ではないからです。
しかし自販機も固定制にしておくことで、立派な保証出来る毎月収入になり、レントロールにも組み込めることができるのです。
自販機設置をされる場合、固定制にぜひチャレンジしていただきたいですが、
通常自販機業者さんも固定制にはかなり消極的です。
ですので、私のように数年変動制で実績を見せて固定制に切り替えるという方法は
オーナー自販機業者の双方ににとって良いかと思います。
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利回りアップ
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[ 2013/04/06(土) 01:12 ] |
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