サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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3月の入居者管理費付実績
大家の皆さん

3月の繁忙期が終わりましたが、入居付はうまくいきましたでしょうか?

社会全体としては、毎年徐々に厳しくなってきているんで厳しいという方は増えていると思いますが、

満室達成!された方はおめでとうございます。いろいろがんばった成果が実りましたね。


で、私のほうはというと。。。。。


残念ながら、5割程度という感じです。3月までに募集していた分の半分くらいが決まりました。

全体の入居率は90%以上は保っていますが、募集部屋に対して3月末で空室として残ってしまった部屋です。

今年の最初に今年はピンチ!という記事を書きましたが、家賃の大きいところが空室になってしまいました。

2月末で3戸棟目はファミリー全8戸ですが、そのうちの4戸が空室になってしまい。一時的に空室率は50%という

史上最悪の状況になってしまいました。

しかし、3月ないに2戸決まり、何とかキャッシュフローはマイナスを間逃れそうです。。。。

2棟目のシングルは繁華街のすぐ横なので、繁忙期というのがなく、逆に2-3月は毎年入居は少ないくらいです。

どちらかというと、4月から新しい社会人(夜の仕事)生活が始まって6月くらいから、やっぱり郊外から

通うのがしんどいので、仕事場に近いところを探そうという引き合いが多い地区になっています。ですので

申し込みは5戸募集して2戸決まる。。(全45戸)

1棟目レジ部分はしばらく満室維持しています。(全23戸)

しかし、1棟目の店舗が1月末で出てしまい。。。これが痛い。痛い。痛すぎる。

1棟目はいわゆる1階が大きな店舗になっており、その家賃比率が1/6程度あったので、
いきなり15%程度の家賃ダウン。

しかもテンポなので、なかなか決めるノウハウが私にはない。。

一気に家賃を下げて、募集していますが、反響はなかなかないようです。。

ということで、今年は本当にピンチはスタートを切っています。


全体としてはまだ黒字でキャッシュフローもあるので、何とか凌いでいます。。。

入居付はできるだけ、がんばっていますが、さらにアイデアを出して行かないと。。。。

4月末の退去予告も2戸来ているので、退去前には決めて行(生)きたいです。。。




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満室に向けて | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/04/04(木) 22:39 ]

年末の入居
先日夜逃げにあった2棟目ですが、まだ保障会社から退去日の連絡がありません。
このままだらだらできるだけ長く続いてくれるとありがたいです。

年末にかかるとリフォームや募集も業者が動かなくなるので、
年始まで保障されるとありがたいのですが。。。。

11月末に退去の2室があったのですが、2室とも何とか申し込みが入り今月中に入居が決まりました!

リフォームを含めて1ヶ月以内に決まっているところを見るとまだ何とか競争力を保っているように思います。
築7年でも何とか満室ペースです。

逆に1棟目ファミリーに11月末に退去になった部屋があり、そこは期待薄です。
年末にファミリーで引越しというのはなかなかありませんし、今までも年末に入居ファミリーというのはなかったです。
逆に申し込みがあっても年末に入居というのは、この業界では大体怪しまれるようで、
慎重になったほうがよいとよく耳にします。

3棟目は満室を維持していますので、年末年始は安心です。

ところで少し前のブログで2棟目は女性受けする部屋を作って、約7割が女性入居者ということを書いていましたが、
気になってレントロールを見直してみました。
45室あり、常時人の入れ代わりが激しい2棟目なので感覚的に7割といったのですが、実際に数えてみると12月1日基準で
31/45室が女性でした。
つまり68.8%!
ほぼ70%というのが正解でした。

今月もうしみのあった人も2人とも女性でしたが、同じ部屋の以前の入居者も女性でしたので女性比率は変わりません。
男性は結構長期で住む方がいらっしゃるのですぐに変わる数字ではないですが、
今後じっくり女性を増やしていきたいと思います。

また来年の同時期に報告できると面白いですね。
満室に向けて | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/12/11(日) 01:03 ]

不動産は安定
最近続けて書いている為替もいよいよ戦後最安値を更新するかどうかの瀬戸際になってきています。
日本政府もまもなく介入するでしょうが、もうここ数日は76円台が当たり前のようになっています。
最安値を超えてしまうとまただらだら円高に。。。ということになりかねないですね。

ということで76円前後でもたついていますが、私は追加でのドル買いを見合わせています。
最高値を更新すると呼んでいるので更新した後で購入する予定です。

不動産の話ですが、お盆前後は落ち着いていたというか、何にも進展がありませんでした。
8月から所有物件の合計3室が空室になりましたが、お盆まで何の当たりもなし。

2棟目は強気の家賃設定で、最近2棟近所にファンド級の新築が出来ました。
家賃も2棟目よりも2割ほど安い。部屋は小さめですが。。。
広告料は高く設定していないようですが、順調にその新築に流れているようです。
どうやらお盆直前に満室になったらしく、盆明けにこちらに流れてきてくれることを祈っています。

都心になるとそれなりのペースで駐車場や古築マンションが新築マンションに変わっていくので
新築と勝負してしばらく客が回って来ないというケースがあります。
新築にはやはり勝つのは難しいと感じています。
どうしても新築ですからっという営業文句でころっと言ってしまうため、決め物になってしまいます。

しかし新築という売りも3年で使えなくなりますので、後は築浅物件としての勝負ですから、
その辺から私の2棟目が勝負できる範囲なのかと思います。

しかし新築も相当数たってくると家賃も見直す必要があるのかなぁと感じている今日この頃。

今月末まで様子を見て変化がなければ、来月くらいに対策を考えます。
満室に向けて | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2011/08/19(金) 21:56 ]

エントランスにクラッシック 実施!
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以前エントランスに音楽を流すということを記事に書きましたが、
実施完了したので報告します!!

実施したのは戸数の多い2棟目シングル

DSC09371.jpg    DSC09370.jpg

Boseのスピーカーにこだわったのですが、安く上げるためにオークションで。

果たしてその反響は!?

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満室に向けて | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2010/10/10(日) 15:36 ]

エントランスに音楽
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物件の付加価値向上に エントランスに音楽を流す!
というのをご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、
実際どれだけの物件でそんな工夫がされているのでしょうね。
2棟目シングルの近所の新築シングル60室クラスの物件でもそこまではされていませんでした。

ある物件の導入事例を見せていただいたのですが、
入居者の印象や案内時の印象はかなりよくなったようです。
特に案内時にはあの音楽のかかってた物件!とかなりお客さんの記憶に残るようです。
音楽はクラッシック等にすると物件自体が落ち着いた印象になり、
家に帰ってくるとほっとできると入居者から反響があるようです。

自分の物件に検討してみました。

1棟目、3棟目:入り口からエレベーターまでの距離が短く、
音楽を落ち着いて聴ける状況でない
        管理室などへ音源装置と電源を確保できる場所がない

2棟目:入り口からエレベーター、自転車置き場まで音楽が聞こえるスペースにできる広さ
    管理室に音源装置と電源あり
    入居者のモラルも低めで、音楽を聞いて落ち着いた気持ちになってもらいたい
    
ということで、2棟目に検討の価値ありそうです。

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[ 2010/09/17(金) 00:09 ]

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