サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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入居の長期化
収益不動産を持ち始めてまる4年が立ちました。
1棟目購入と同時に法人化したので8月末で4期目が終わりました。
やっと締めができたのですが、今、税理士さんのほうで最後の仕事をやってもらっています。

ところで
最近入居者の入居期間が長くなっているような気がします。
特に不良入居者が多かった2棟目でその傾向があるようです。

購入して3年くらいまでは

夜逃げ、
また貸し、
短期退去
同棲
子供が生まれた

など問題続きました。
いまでも問題がないわけではありませんが、
徐々に減っているように思います。

立地柄水商売の方をターゲットに、マンションのデザインを生かして
と飾りつけを女性をターゲットにしてきたので
実際に女性の入居者がさらに増えた点です。
大体45室中8割は女性です。

夜逃げやまた貸しは今まで男性のみに多かったのです。
特にまた貸しは、男性の名前で借りて、自分の彼女に済ませる。
それで分かれたら短期入居というパターンでした。

最初から女性名義で借りてくれてるとさすがに彼氏に貢いで男を住まわせる
人は少ないようです。

そして、最近女性も結婚は遅くしますから、水商売をミナミで続ける限り
住んでいてくれるような方も居ます。

入退去は、リフォーム費、広告費などかなりの額がかかりますから
入退去が少ないと本当にCFが多く取れます。

さらに最近取り組んでいることが、違約金発生期間の長期化です。

もともとマンスリーマンションでないので12ヶ月以内の退去については
違約金をつけていました。
これを最近交渉して18-24ヶ月まで延ばしました。
これで気持ち的には1年以下の退去というのはかなり減ると思います。

どのようにして違約金発生の期間を延ばしているかというと

最近の入居者は結構年収の少ない方が多いので、これを理由に断る保障会社も居るのです。
同じ理由で一旦断るようなそぶりを見せて、短期で退去しないという条件なら
ということを交渉してみます。

そうすると大体OKとなります。
もちろん保障会社には入ってもらいます。これは最低条件です。
またある保障会社にするとその違約金まで保証してくれるのでこちらはリスクがありません。
ただし、すべての保障会社がそうでないので、その保障会社が通らない場合は
違約金保障のない保障会社にするしかありません。


このように入居者の募集と条件を改善する努力でキャッシュフローが大きくなるということです。
もちろんすべての物件に適用できることではないと思いますが、ぜひご参考に。
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ノウハウ | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/10/21(金) 17:10 ]

お姫様カットのカーテン写真
前回のブログで紹介したお姫様カットのカーテンの写真をとったものがあったので載せます。

どうでしょうか? ちょっと照明は和室のものでいまいちです。

カーテンの長さも何事も常識にとらわれたらいけません。

CIMG7799_convert_20101002113425.jpg

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ノウハウ | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2010/10/02(土) 11:36 ]

お姫様カット
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先週大阪でコンサルティングを受けたときに、
自分の物件にも寄ってきたんですが、
そのときにリフォームが終わりたての空室で
まだカーテンなどの設置ができていなかったところがあったので
管理会社の担当者さんとセットしてきました。

写真がないのが残念ですが、ポイントは

『カーテンのお姫様カット』

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ノウハウ | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2010/10/01(金) 19:44 ]

NHK地デジのオーナー特集
訪問ありがとうございます。ポチっと応援クリックお願いします。

不動産のメルマガなる物をいくつか配信を受けています。

2つのメルマガから
NHKの特集で賃貸マンションの地デジ化についての特集がって
放送されたとの内容がありまして、HPのアドレスが添付されていました。
有名大家さんとベンディアムの社長さん出演されていています。

ネットやセミナーの世界ではよく拝見する方たちですが、
NHKにまで出演されるとは感心します。

ところで私の物件の地デジ化ですが、今はすべて完了しています。
はやり同じように色々調べて悩みました。
色々調べながら、
地デジを導入しながら付加価値の高いサービスを受けられるというのを目指しました。

1棟目ファミリー:
   高速道路沿いにあるため、電波障害がありマイナーなケーブルテレビに毎年約10万円の
   契約料を前オーナーから支払っていたのを引き継いでいました。
   毎年の固定費になってしまうので、
   これを管理会社の紹介で別のケーブル会社にCATV、ネット、電話ができるように
   先月から切り替えました。
   工事費が90万以上でしたが、管理会社がうまく交渉してくれ25万円ですべての環境
   が揃いました。もちろん優良チャンネルやネットなどは入居者の個別契約です。
   その会社はベイネットコミュニケーション
   毎月の固定費はゼロで、1戸当たり1万円であれば、安いのではないでしょうか?
   
2棟目シングル:
    元々Jcomの配線がきていて、基本チャンネルは無料。
    有料チャンネルその他のサービスは入居者が契約
    毎月のオーナーの支払はゼロ。ないのでこれは最初から問題なし

3棟目ファミリー:
    購入時からTVが写るのか全く情報無し。
    空物件にもかかわらず、私も管理会社も調査せず。
    購入後すぐ入居した入居者さんから何もクレームがなかったので放置。
    (こんなサービスが大阪でもあればよかったのですが、首都圏だけなんて国もなめています。)
    ひやひやしながら次々入る入居者からもクレームがないので、
    UHFアンテナが生きているものと勝手に解釈。
    しかし、ネットや電話の環境がなく、ネットと地デジ環境を同時に導入すべく
    この工事をするために
    NTTやEO光に無料で配線してもらうように調査してもらったのですが、
    3棟目は古い物件で配線を通す管がつぶれているということで辞退されてしまった。
    JComも戸数が少ないのか、オーナーの固定費がないプランはできないとの返答。
    もうお手上げ状態でしたが、管理会社の独自の交渉によってNTTの下請けを通して
    配線を新規にする分だけをオーナーが負担することによって
    何とか配線してくれるようになりひかりTV導入! 
    費用は約25万円
    3棟目は規模が小さいので、家賃収入の割りに地デジ化に要する費用が
    多くなるので一番悩みました。

多くの場面で管理会社さんの助言をもらいましたが、
これですべての物件が有料放送対応のマンションになり、付加価値がつきました。
初期費用は掛かりましたが、その分固定費はゼロ

どんな付加価値をつけても賃貸経営において固定費をできるだけ抑えるのは重要です。

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[ 2010/09/14(火) 21:07 ]

ノウハウのウソ・ホント?
訪問ありがとうございます。ポチっと応援クリックお願いします。

日本サッカー決勝進出しましたね。
この勢いで1回戦突破祈願!

アパマン経営のノウハウ新聞 満室経営新聞 は私も愛読しています。

ここに興味深いことが書かれていました。

また別のどこかの資料にも同様に興味深いことが書いてあったのですが、

あるところで公開されているノウハウを真っ向から否定しているところがあるのです!
その相反することを言っているノウハウの内容とは。。。

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ノウハウ | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2010/06/29(火) 00:37 ]

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