サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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金利見直しとは借り換え防止なり
2012年で他に良かったことは金利がまた下がったことです。

金融緩和の恩恵を本当に受けていると感じます。

こちらから頼んだわけではないのですが、2012年の年初にメインバンクから金利が下がった記事を書きましたが、

それから1年も経っていないのにさらに金利を下げてくれるという連絡をもらいました。

8月末に法人の決算をしたのですがその内容を見る前に、
現金が順調にたまっていることを評価してくれて提案していただきました。

それで提案していただいた金利は1%ジャスト。


しかし、それにはメインバンク側にもしたたかな意図も見て取れました。

今回の金利引き下げの条件としては固定金利にすることでした。

一般的には 変動金利が安くて、固定金利にすると金利が上がるものです。

そして固定期間が長ければ長いほど金利が上がります。

しかし今回は固定金利にすると金利を下げるというのです。

これが可能な理由も聞きましたが、金利の調達先が異なるのでこれが可能だ、
というような返答をいただいたのですが、

実際のところは、借り換えをされるのを防御するために固定金利にして、固定期間の金利売上は確定させたいのです。

実際に提示された金利は
2年 1%
3年 1%
5年 1.08%
でした。

私の個人的な方針は変動にしておくことです。理由は不動産の市況によって、高く売れる場合などの理由で
売却する可能性はゼロではありません。

また投資家たるものいつでもその出口に対応できるようにしておく必要があると思っています。

長期に固定を引いてしまうと、高く売れるような良い理由でも、事故などの悪い理由でも売ること自身ができなくなってしまいます。

これがアパートローンと住宅ローンに対する大きな考え方の違いです。

とはいっても金利が下がるとなると、今すぐ売るわけではないので、せっかくいただいた提案を受けることにしました。

日本の状況を見ると簡単に金利が上げられるような世の中ではないので、5年は考えず、
2年と3年で悩みました。

通常は2年より3年のほうが金利が高くなるのに、同じ金利だったので、3年にすることにしました。
(固定期間が短いほうが良いというのには少し矛盾もあり、ここが悩んだポイントでした。)

これで最低3年はこの物件については所有することになりそうです。

借り入れしたときは2%台でしたので金利は半分以下になり、借入金は2棟分の残債が7億程度ですので、
キャッシュフローは毎月数十万も改善されたことにます。

日本の金融政策はまだまだ金融緩和でお金がジャブジャブに余っているので、借りない手は無いと思います。

ただし、最近は借りるに値する良い物件が無いのが残念ですが。。。


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融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/01/23(水) 21:54 ]

融資先候補の拡大
それなりの規模の物件を購入しようとすると、融資を受けることは必須だと思いますが、
いつターゲットになる物件が紹介するかもしれませんので、融資先の候補を確保しておくことは非常に重要です。

2011年度は良い物件もなくあまり物件探しも本格的にやっておらず、実際に良い物件も出会わず、
それに伴って金融機関とのやり取りというのも少なかった年でした。

しかし、良い買い物をしようとするとそれではいけないと、つくづく思います。
良い物件は早い者勝ちですぐなくなっていきます。

現金が用意できない人は、とにかく融資をOKして、物件の審査だけをしてもらえればすぐに決済に持ち込める状況に
いる必要があります。

去年八月で4期目の決算書ができて、その決算書は既存の取引銀行にも評価されて金利も下げてもらい、
新規で取引をはじめようとしている都銀からも良い評価をされました。

以前打診した地銀には最新の財務状況を知らせる機会もなかったため、このへんについては定期的に面談を通じた
状況を共有する必要はあると思っています。

私の場合、遠方にいるので簡単には面談できませんので、
興味のある物件が出た時にその物件と一緒に決算書やその他資料を出せればと思っておりましたが、実はそれでは遅すぎるのです。

決算書の財務状況をその金融機関への登録と格付け業務を行う必要があり、多忙な銀行員はいくら優先順位を高くしてくれたとしても
数日から2週間程度かかります。

それから物件の審査に入り以前4週間ほどかかったことがあります。
そんなに遅くては物件はとっくに流れてしまう可能性が高いのです。

しかし、物件のないのに決算書だけを提出しても銀行員は忙しいのに登録作業などはしてくれません。
いつも物件と一緒にということになります。

もちろん融資の打診を初めて金融機関に訪問をしてざっくりと検討してくれることは普通ですが、
融資をほぼ出せる顧客として扱ってくれるかどうかは別です。
少なくてもダミー物件となる物件と財務状況をセットで見てもらう必要があると思います。
そのダミー物件は流れてしまったり、変えない状況が発生したと言えば当然納得してもらえますので
財務状況を評価してもらうというのには良いきっかけとなります。

また別の方法としては、定期預金等を地銀や信金などにすれば、家に訪問してくれるほどの顧客になることも可能です。
その時に決算書が出ればもって帰ってもらう程度にいつも密に情報をアップデートして上げることにより
融資の可能性の高い顧客としてみてもらうことができます。

融資 | トラックバック:0 | コメント:1
[ 2012/03/04(日) 22:45 ]

融資の戦略
融資を受ける場合、どんな金融機関がよいでしょうか?
1.金利が低いこと、
2.融資期間が長く引けること
3.耐用年数に関係なく融資を引けること
4.物件の担保評価をできるだけ高く評価してくれてフルローン可能なところ
5.物件の内容(レジデンスや店舗・事務所)に関係なく融資を出すこと
6.一定期間の解約に対する違約金がないこと

こんなところでしょうか?
現実的には4の物件の担保評価をどのようにしてくれて、フルローンではなくても
融資の割合をできるだけ高めてくれるか?
というのが、1棟物の不動産投資を始める上では一番重要になってきます。
1億の物件を買うのに、3千万以上の頭金を準備できる人は少ないでしょう。

逆に1や2の金利や融資期間は少々条件が悪くても不動産投資は始められます。
不動産投資における金利は安いと1%未満、高いと5%を超えます。
短期で借り入れするつなぎローンなどはもっと高いようです。
現実的にインカムゲイン目的で購入する場合高くて4.5%くらいだと思います。
また融資期間もインカムゲイン目的の購入であれば、短くても10年、長いと30年となります。
銀行としては長く貸すほうが利益は出るのですが、耐用年数を限界にしていたり、
物件の老朽化リスクをとりたくないので耐用年数を超えるような場合は
どうしても15年を超えるような融資は難しくなるでしょう。
このように金利が高かったり、期間が短い融資を利用してもそれを十分返済できるだけの
高利回り物件であり、なおかつ銀行が融資を出しやすい担保評価の出る物件であればお、
不動産投資は始められるのです。
しかし高利回り物件には何か理由がありますのでそのリスクを回避できる大家力、
返済比率が高くなりがちな融資条件を遅延なく返済する経営能力が必要だと思います。

また資産を拡大していきたい場合、築古物件を融資を受けて保有しているだけで、別の金融機関から見ると属性を悪く捕らえる、いわゆる属性毀損がおこります。
私もある金融機関に3棟目RCが昭和59年で評価を落としていて、2投目RCが平成16年でちょうど中和されている、と評価を受けました。もちろん物件の規模で按分はされるのですが。。。

そういうと2棟目があったから3棟目を買えたという事もいえるかもしれませんし、
3棟目を先に買っていたら2棟目を買えていなかったということになるかもしれません。

4棟目はどうなるかわかりませんが、やはり購入するならば、有利な条件で融資を受けられる物件というのが狙い目になってくると思います
そんな物件なんかだれもがほしがっている物件なので、どうやって手に入れるかということですが、
逆に誰もが変えないような物件を狙うことです。

そのためにいつでも融資を受けれる体制をとっておくことが重要だと思っております。
この具体的な方法についてはまた機会があれば書きたいと思います。
融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/02/17(金) 12:44 ]

メインバンクとの金利交渉
今年になって初回のアップデート以来まったくブログを核時間が取れていませんでした。

本業が忙しいのと本業に時間をとられているのでその次は家族の時間を大事にしています。

本業はやっぱり面白いと感じているのでしょうね。大変でも何とかがんばってしまいます。
そうなったら不動産のことなんか二の次になってしまいます。
不動産の収入がサラリーマン収入より多くなってしまった今になっても、
給料という報酬に答えるためにサボることができない性格なのでしょう。

それでも去年もがんばった甲斐もあり、2011年度のサラリーマンとしての評価もよかったです。
まだ昇給の発表はありませんが、少なくとも下がることはなさそうです。。。(笑)

さて、金利が下がったメインバンクとの金利交渉ですが、
以前から金利の話が出るたびに、何とか下がりませんか?と打診していたのですが、
すでに優遇を受けてるので、これ以上は無理です! 、と全く聞いてもらえませんでした。

借り入れと同じくらい資産がある方や他社に借り替えようとしている場合以外を除いて、
これ以上低い金利はありえないときっぱりといわれていました。

それで11月ころから、別の都銀から金利の借換えの提案があり、それは結構魅力のある提案でした。
物件別に提案書を書いてもらっていましたので、その内容をそのまま既存メインバンクに伝えました。

するとメインバンク担当者はすぐに動いてくれました。
私より若い担当者ですが、しっかりした優秀な方ですので、私のために動いてくれているという感じがしました。
というのは、借入金の一部が固定金利になっていて、途中解約すると数百万円の解約金がかかるため、
それを強気に、借換えを打診している銀行の出している金利までは下げないかと思っていました。

わたしとしても借換えをすると大阪に帰らなくてはならず、余計な手間と解約金が発生し
なおかつメインバンクとの関係に傷も入るため、借換えに対するデメリットがあるのもその担当者に
簡単に見通されていました。

しかし、その担当者は借換え打診の金利と全く同じにしてくれたのです。
そうすると私にとってはそれ以上の注文はつけられません。
しかもその銀行からは3件の借り入れがあるのですが、3件とも全部稟議を取ってくれていました。
頼んでもないのに。。。
というのも固定金利の契約の分はまだ期間が半年以上残っているので、
固定金利が終わってまた仕切りなおしだと思っていました。
しかし、その担当者は固定金利が終わると自動的にその安い金利に切り替わるように稟議を取ってくれていたのでした。

本当に感動しました。
銀行にとっては同じお客に対して複数の金利が存在するのがおかしいから当然なのかもしれませんが、
私はその辺がよくわかって良かっていなかったので一度に得をした気分でした。

稟議が通って、新金利での契約をするのも、私が正月休暇に大阪に帰っているときに自宅まで来ていただき
金利契約を変更してもらって本当に助かりました。

そのときに当時契約時にいなかった3人目の子供を見られましたが、特に何も言われませんでした(笑)。
(銀行は子供は経費のかかる要素だと考えているようなのでマイナス要素なので心配していましたが。。。
とはいってもちゃんと私に関する内部資料には載せられているかもしれませんが・・・)

今週が金利変更後最初の引き落とし日でしたが、ちゃんと引き落とし金額が減っていました。
予想していたよりも下がっていたので確認が必要ですが、とにかくよいことです!

これ以上の金利交渉はしばらくは難しそうですが、3棟目は別の金融機関(信金)からも借りているので
下がった金利と比べると倍以上です。

これをどうするか検討中ですが、この信金も物件さえ見つけられれば融資は引き出せそうですので
将来の規模拡大を考えると、借換えは控えたいと思っています。
ちょうど1年前に金利を下げてもらったばかりですが、メインバンクの新金利を引き合いに
さらに金利交渉するというのもよいかもしれません。
しかし、信金の金利の限界というのもあり、仮に0.5%下がったとしても毎月2万円程度なので
何かのタイミングのときにさらっと交渉する程度にしようと思います。

しかし、金利は本当に安く、借りなければ損と思えるくらいの時代です。
よい物件さえあればもう少し規模は大きくしてみても良いと思っています。
融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/01/29(日) 00:48 ]

年末のいろいろなニュース
年末になって、いろいろなニュースが飛び込んできています。

まずはBad news

先日夜逃げの話がありましたが、またさらに夜逃げ発生!
しかも2件。
年末で家賃を払わない入居者に対して保障会社が一斉に力を入れて
現状確認をしているようです。
そのため連絡を取れなくなった入居者に対しては早め早めに警察立会いで鍵開け+内部確認

その結果2件が夜逃げと判断されました。
そのうちの1件はガラスも割れていて、破損状態もひどいようです。

なんか立て続けに夜逃げ。。。慣れてきました。
もうすぐ購入してから2棟目だけ10人ほど夜逃げを見てきたような気がします。

しかし、Good newsも。。。
先日夜逃げされた部屋に早速申し込みが入りました。
年始草々なので、リフォーム終了がぎりぎりになりそうです。

出てもすぐ埋まってくれるのが救いです。
他の物件は満室だし。
全体としてはなかなかよいできです。

もうひとつは融資の話。

先日某都銀から融資の打診を受けましたが、借り換えの提案書を出してもらうことになっていましたが、
その結果が来ました。

借り換え時の利率は。。。。


1%前半。。。

1%を切ったらすぐに借り替えようと思っていたのですが、残念。

借り換えよりも新規物件取得時の融資をしていただけるようにご理解をいただきました。

そして、その提案書の話を既存銀行に相談及び金利交渉開始しました。
はやりこのような証拠があると先日まで金利の交渉は受けられないといっていた状況から
ころっと変わりました。

3棟目の金利交渉も成功しましたがそのときも競合がいることをはっきりと伝えました。

金利は後出しじゃんけんのようなところもあるので、
まず高いところからできるだけ多くの額面を借りておき、
その後、別の金融機関に借り換えをしてまたはそれを武器に金利交渉をすると
金利はある程度の所まで下がるので数年のスパンでみると金利を下げられるチャンスは来るのかなと思いました。
ただし、別の金融機関でも貸してくれるような物件であることは必須であると思います。

たとえば、違法物件なんかは安い金利で融資をするところはないでしょうし、古築物件も融資先が限定されます。
だから借り換えの可能性がある物件をまず購入しておくというのは、ある戦略としては正しいのかと思います。

来年時間があれば、今回の融資の提案と、既存銀行との金利交渉についてもう少し書いてみたいと思います。

以上、たぶんですが2011年最後のブログとなりそうです。
今年から更新のペースが一気に落ちましたが、時々訪問に来ていただける皆さんがいることを励みに
マイペースで更新していきたいと思います。
今年一年ありがとうございました。
そして来年もよろしくお願いいたします。

来年は5つ目の物件を購入できるかな?

融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/12/28(水) 23:06 ]

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