サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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3棟目のもうひとつの痛い退去
少し前に書いた3棟目の離婚に関する退去につづいて、3棟目に続いて退去が発生した。
今度の退去はホームシェア解消に伴う退去。。。

この住人さんは20代の女性2人で住まれていて、最初からこうなるリスクは読んでいた。
一人が結婚したり、彼氏と同棲することになったら、一人で家賃を払って行ける年収ではなかったので
退去につながる可能性は高いと読んでいた。

しかし、この入居者様が3棟目を空で購入して、
最初の申し込みを入れてもらった人だった。
購入後1週間のことでした。

とりあえず埋めないとと考えていたので、そのリスクを承知で了承しました。

ずばり的中でした。

まぁあきらめました。

そしてもう入居者が決まったのですが、今度もルームシェアを受け入れてしまいました。

今度は20歳の仲良し3人組。

3人なので、一人が抜けても何とか住んでもらえるかなという淡い期待と、
1人が抜けた場合でも代わりの人を探して住んでもらえるようにした事。
さらに最低2年の入居を約束するとともにそれ以下の入居期間の場合は
2ヶ月の違約金の設定をしました。

これで少なくとも2年はすんでもらえる可能性が高いと読んでいます。

せっかくファミリータイプを購入したので、短期入居はこれ以上避けたいですからね!(笑)
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3棟目 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/11/09(水) 23:06 ]

3棟目の空室
久々の更新です。

本業が忙しいのと不動産業が落ち着いているのもあり、まったく更新していませんでした。

気を取り直してブログ再開です。

去年の3月に購入した3棟目ですが、一旦満室にした後入居1年程度で退去する部屋が数室発生していました。

痛かったのが2世帯で2室入居していただいていた退去です。

息子さんが結婚するので新居を探していて、同時に両親も別の階に入居いただいておりました。

最初退去の理由がはっきりしなかったのですが、まず息子さん夫婦が離婚。。

若い夫婦だったのでどうなるかと心配していましたが、1年でそうなってしまいました。

そしてご両親も続けて退去。

なんとこの理由も(熟年)離婚ということです。

家族丸ごとで長期入居を期待しておりましたが、短期入居といたい結果に。。。

1回の店舗を含めて8戸と戸数の少ないマンションですので一気に入居率は6/8(75%)に。。。

今振り返っても、このご一家の入居を断るだけの要素がなかったので、どうしようもありません。


そして続けて入居率を下げるべく退去が続きます。

これはまたの機会に。。。
3棟目 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/10/19(水) 14:38 ]

自販機更新
3棟目を購入して1年が過ぎました。

3棟目購入と同時に自販機を設定していましたが、
契約条件は1年になっていました。(以前の記事)

1年で協賛金10万円もらえたので、
さらに1年更新する条件で協賛金10万円をもらえないか声を掛けてみました。
隣はビジネスホテルで立地が良いマンションなので
売り上げは結構あり、月に2万円程度私のところに入ってきています。
ということは売り上げとしてはその3倍程度あるので、
自販機メーカーもそれなりに儲かってそうです。

答えはすぐにOK! をもらいました。

そして4月末の振込み時に10万円を振り込んでもらうことになりました。

合見積もりの大切さと、毎年更新にする。
結構重要です。


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3棟目 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/05/03(火) 00:03 ]

繰上げ返済
先日のブログで繰上げ返済をしたことを書きましたが、
目的はCFの増加、3棟目単体で見ると返済比率の低減をしたかったので
躊躇せずに行いました。

返済額とCFの増加を利回りで考えると8%を超えます。
15年で借り入れをしたので、繰上げ返済の効果が高いです。

現金で収益物件を買うことを考えると、空室などを考慮しなくても
100%CFが増えるので、再投資よりも良いと判断しました。
当然レバレッジを聞かせた収益不動産を買うと投下金額に対する利回りはもっと多いですが、
そろそろ堅実なモードに入って行きたいというのが以前からありました。

しかし繰上げ返済ってただ返済すると返済期間が短くなります。
つまり、返済額が代わらずCFが代わらない。。。。

返済期間が短くなると元本返済率が高くなり、ますます残債の減りが早くなります。
しかし、CFは代わらない。
もともとの返済期間にするためには、契約の蒔き直しが必要なんです。

やっぱりCFは増やしておきたいので、契約の撒き直しをすることにしました。
しかも利息の交渉も含めて。




待つこと1週間。


利息交渉成功。稟議も降りました。
0.75%下がりました。(3.85%→3.1%)
借り入れして10ヶ月しかたっていないのに、金利交渉できたのはやはりメインバンクとの比較が効きました。
しかし融資先は信金。メインバンク並みの金利までには下がりません。

通常4%前後というのがその信金での収益不動産に対しての利息だそうです。
それに対してはだいぶがんばってくれたのではと思います。

しかし、大阪の信金は今後の拡大や将来の可能性の為に信頼関係を築きたいと思っている
私には必要な存在です。

もともとこんなに早く繰上げ返済や金利交渉が出来ると思っていなかったので、
予想よりも早く良い方向に進んでいてうれしいですね。

次にも色々考えていることがあるのですが、うまく行くといいんですが。。。。
3棟目 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/01/22(土) 01:57 ]

3棟目購入秘話3-融資の勉強
訪問ありがとうございます。ポチっと応援クリックお願いします。

実は3棟目を購入するに前に融資のことをしっかり勉強しなおしました。
1,2棟と同じ仲介不動産業者さんの紹介でとんとん拍子に融資を受けられたのですが、
それ以降は関西アーバン、紀陽銀行、みなと銀行、池田泉州銀行、その他信金、信組
大阪で融資を受けられそうな金融機関をあたっていました。
そこで学んだことが、対応や融資方針、融資基準など、本当に違うということです。

私はノウハウや経験談を教えてもらう不動産仲間というのがほとんどいませんので、

いまさらですが、勉強してみることにしたのです。

よくある教材ですが、勉強した教材を紹介します。


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
 -->有名すぎますが、やはりなるほど光速でリタイアできるほどのキャッシュをノウハウがぎっしりです。


レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル【コンサルティングなし】 [AIR-2TS]
 -->2棟目、3棟目を購入するときにも役立ちます。


アパートローン必勝マニュアル[AIR-AL]
 --> 有名な融資の専門家小川さんの教材。まずこれから見るのが正統派?かなと思いました。

いろんなレビューを見て悩んだのですが、どれがどうといえないのですべて購入しました。

いやー私はやる順序がすべて逆だなぁーと思いました。
1,2棟目はたまたまそれなりのところにはまっていたように思いますが、
3棟目に行くには、この辺を気をつけて物件を探して、融資はこう引っ張るみたいな、
戦略に自信がつき、5%の頭金で3棟目が購入できる物件を探せた、と思っています。

もちろん前回書いたように3棟目と1,2棟目は性質が違いますが、
これは私のケースに当てはめて教材の内容を自分なりにアレンジした結果です。

その結果、私のとった行動は。。。

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3棟目 | トラックバック:1 | コメント:8
[ 2010/10/30(土) 01:37 ]

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