サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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ハワイから
1ヶ月に一回は更新しようと思っていましたが、前回の更新は3ヶ月前ですね。

久々の更新はハワイからです。

日本は35度を越す猛暑が続いたようですが、こちらは25℃程度で日差しはきついですが、

影に入いればひんやり涼しく、心地よい風がいつも吹いていて本当に過ごしやすいです。

毎日家族とのんびり過ごしています。

子供たちはこちらのサマースクールに通っているので、コンドミニアムで1ヶ月の滞在です。

私は休暇の取れた1週間だけ一緒に過ごしています。

去年から2年目なのですが、(去年は本業が激務のため、私は不参加)コンドミニアムに1ヶ月のレンタル(バケーションレンタル)をするのも結構な出費です。

それでこちらのコンドミニアムを購入することを検討しています。

こちらにきたら、日本語の不動産雑誌も無料で配布されていて、その辺の世界に入ると、ただの旅行者の内容から

逸脱してきます。

こちらで仲介業者を探すのは簡単で、不動産雑誌の中から適当に選べばいいだけです。

でもその雑誌の中から誰を選んだらよいかが本当に迷いました。

不動産投資会では結構有名な 天方エバンさん がいらっしゃいまして、この方に連絡をしようと思いましたが、

この方のブログを見ると、なんと東京にいっていらっしゃるようでしたので、別の方にしました。

同じ会社で働いていらっしゃるようなのですが、ほとんど個人事業主のような世界らしく、

その方一人だけとお会いしました。

その方をどうやって選んだかというと、ハワイ不動産に関する各メディアに結構出ていらっしゃる方で

私のほうはそれを見て事前にお顔や人柄を知ることができたので、飛び込みで電話したというしだいです。

そうすると、当日午後にに会っていただき、大変有意義な時間を過ごせました。

ハワイの不動産の世界はかなり特殊で、平均すると毎年10%程度の価格上昇があるとのことです。

それだけ、開発できる土地が少なくて、世界のリゾートで世界の人が実需と投資の両面で購入希望者が多いということです。

これだけの環境で土地面積の限られたリゾートおよび都市というのはなかなかないでしょう。

ここにいると、本当に金持ちの人の話が出てきます。

1ミリオンドル(1億円)以上の物件がごろごろしているので、そんな物件が飛び交っているのです。

私はその域の物件には手が届きません。ですので

日本で言うと、1棟マンションがどんどん流通している中で、
私は300-500万円の区分ワンルームを必死で買おうとしているような気になりました。

日本人でもそんな高額物件を買っている富豪層がいるし、よく知っている芸能人の名前も出てきました。

最近、なにかと満足した不動産状況でしましたが、ハワイ不動産の話を聞くと自分も近づきたいなぁなんておもってしまいました

ハワイの投資がよいとか悪いとかではなく、非常に興味がある話です
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投資物件 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/07/18(木) 20:55 ]

自己物件のネット情報
インターネット上にはいろんな情報があふれていますが、なかなか自分の情報というのは検索しないものです。

ふと自分の物件をネットでチェックして見ました。

いろいろ面白いことが発見できるのですが、仲介業者さんが写真を取って自社のHPに掲載されています。

しかし、写真の技術とは重要だと認識させられます。

会社によって物件のよいところを十分にアピールできそうな写真を撮ってくれるところもあれば
きれいでおしゃれにしているのに普通の物件と代わり映えしない写真にとられている場合もあります。

ちょっとだけ探して、たまたま引っかかったHPで私の物件でよかったと思える写真はこれです。
Walk in

カメラは広角レンズではないと思われますが、なかなか自慢のウォークインクローゼットの良さが出ています。

反対にがっくりだったのがこれ
kabe.jpg

色の色調が赤みがかっていて、構図も壁がほとんどで狭く見え、なおかつ解像度も低すぎ。

折角のコンクリート打ちっぱなしの壁のクールな感じが出ていません。

自分で写真を業者さんにあげれたらいいのですが、仲介業者回りは管理会社さん任せなので、
自分で写真を配るまでの大家ではありませんので、なかなか難しいですね。

自分のところの売上げにもかかわってくるんだから、仲介業者さんも写真もうちょっとがんばってぇー。
投資物件 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2012/07/10(火) 23:20 ]

最近の物件
去年一年間は本当によい物件と思える物件が出ませんでした。
とはいってもよい物件の基準は人それぞれなので、いくつも購入にいたった人もいたと思いますが。。。
私はとにかく手間隙をかけず、運営できる物件が好みなので、
物件の対象は限定しています。
具体的には30年に近い長期のローンの組めるRC物件でそれなりの利回りが回る物件。
立地はできるだけ市内に立地して、客が常に動いている立地が好みです。

そういう意味で2011年度はよい物件がなかったと思っています。
とはいっても、いろんな情報、成功体験などを聞くと気持ちが揺らぐときがあります。

どんな物件かというと、このところ融資が厳しく、築浅の物件が出回っていないため
今巷ではやっている築古高利回り物件です。
リノベーションと客付けをがんばれば高利回りが期待できます。

そんな物件は最近増えてきているのかなと思います。
しかし、利回りの良い物件を探していると、大体なんかあります。

風呂なし物件、極狭物件、耐用年数Over等とにかく駅から遠く賃貸需要のない物件
自分好みの物件にめぐり合わないとこんな物件にも手を出しそうになります。

真剣に追加予算で満室にできる条件を考慮しますが、やはり採算と予想できる手間があわず
断念してきました。

こんな物件を検討しておきながら、断念するときはいつもそれでよかった後悔がありません。

自分のスタイルと違うことをやると、
難しい物件の立ち上げは、やはりそれなりに時間投入が必要なのではと思いますが、
私自身がその物件に立ち会いながら、成功させていける状況でないので、そのような難しい状況を
避けて結局よかったと思うのです。

しかし、最近はちょっと地方に行けば築年数の割りに利回りが本当によい物件も見るようになって来ました。
本当に迷いそうになりますが、それでもじっと指をくわえて待っています。
地方物件ということになると、新しく挑戦しなければならないことが私には多いので
本当に決断を鈍らせます。自分の土俵で相撲をとりたいという気持ちが離れません。
これが1棟目だったらそうではありませんでしたが、4棟目となると新しく投入する労力に見合うだけの
リターンと安全性がその新しい地方物件に求められるかというところが引っかかってきます。

そんな葛藤を乗り越えられずにできれば、金融円滑化法が切れる時期まで待つのが賢明かというのが
冷静な判断です。
もちろん金融機関もこの法律を境にに一気に引き剥がしにかかるわけではないと表面上で入っていますが、
ある目安にはなるでしょう。

それまではキャッシュフローの蓄積に集中するのが次の1棟につながると信じています。
投資物件 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/02/14(火) 02:56 ]

物件が高い
前回、私が大阪市で利回りの高い物件を見かける気になる立地について書きましたが、
最近はところ構わず物件価格が上昇しています。

昭和築でも10%を切る物件は無数に見かけます。
実際にその値段で売買がされているかはわかりませんが
売主が強気になっているのはまちがいないんでしょう。

ここまで高値で表示されていると自分の物件も売ったらどうなるのか
興味深く思っているオーナーさんも多いのではないでしょうか?
今は明らかに売り時なんだと、私のような不動産投資の浅いものでも思います。
しかし経験の浅い人ほど、買いにいっていますからますます物件がありません。
今売りに出ているブッケンノオオクガ2、3年前に仕込んだ業者の物件か
売り時を感じた個人オーナーなのでないかとおもいます。

どちらも利益確定を狙っているので、大幅な指値は通りにくいでしょう。

そうなると滅多にでない、お得物件は
取り合いになるので融資特約をはずしたり、融資を絶対に引いてこれる
投資家だけがおいしい物件を持っていけるのでしょう。

融資の準備はしておいて損はないです。
投資物件 | トラックバック:1 | コメント:0
[ 2011/06/15(水) 18:11 ]

最近の物件
今までずっと大阪市の物件を見てきましたが、出てくる物件に特徴や傾向があるようで気になっていることを書きます。

別に統計を取ったわけではありませんが、高利回りのシングル系のレジデンス投資物件でよく目にするのが、

旭区 と 浪速区です。

築年数が10年くらいでも10数パーセント程度の高利回りです。

まずは旭区ですが、
立地的には大阪工業大学という私立の単科大学があって、谷町線で梅田に出やすいという立地でしょうか。
大阪工業大学は単科大学で規模がそんな大きくないこと、
男子生徒が多く、物件に必要な条件が限られてくること(ある意味ターゲットを絞りやすい?)
男子生徒にリーズナブルに貸せる物件、理系の学生が家で活用できるインターネットの環境がある物件などが
受けそうです。
一般的に不人気な3点ユニットなども家賃設定によってはぜんぜんOKではないでしょうか。
社会人にも対象の地域で駅前であれば梅田に出やすいので、それなりの需要がありそうです。

そんな感じで旭区でも駅前や大学までのアクセスが良いところであれば、入居率は高められそうです。

しかし、高利回りの理由は。。。
やはり物件の過剰供給があるようです。
大阪工業大学だけでは旭区のシングル物件を埋めるのは難しいようです。
そのため家賃崩れが起こっていて、空室率とのダブルパンチで
CFがあまり得られずうまみを感じない投資家が、それなりの利回りで売却に出すケースが多いようです。

困って売却している売主を見つけることが出来てうまく価格交渉が出来れば面白い投資エリアになるかもしれません。
そのときの絶対条件として、買った後で変えられない同じく区の中でも立地と買主の客付け能力は絶対重要になるでしょう。

どれだけレバレッジを聞かせられるかによりますが、RCであれば築20年以内で15%以上の表面利回りは欲しいですね。
物件の規模としてはあまり大きな物件ではなく、小さめでメンテナンス費のかからない物件が良いと思います。
大きな物件だと空室率が高くなってもメンテナンス費は下がらないのでダメージが大きいです。

投資としては安く買い叩けるかが鍵のエリアです。

つづいて、

浪速区
高利回り物件の良く出るエリアとして大きく分けて、
難波から徒歩圏である大国町エリア、
少しお柄のよくない西成から徒歩圏である動物園前エリア
が代表的です。
難波から近いこともあり、大学はありませんが、専門学校や
社会人の需要でシングルの需要は強いところです。
しかし、ここも物件過剰。
特にファンド物件が乱立してからは物件過剰に拍車がかかりました。
このため、新築でも満室になるのに何ヶ月もかかり、満室になろう頃には
最初の退去が出てくるくらいです。
バイクと一緒に寝れる物件もだめ、デザイナーズもだめ、満室になるのは
家賃がリーズナブルな物件が多く、物件に付加価値をつけるのが非常に難しいエリアです。

注目したい立地としては、人気の西区との接岸エリア。
以前このブログでも取り上げた2児放置殺人事件があった西区ですが、
依然として堀江ブランドとして強気の家賃を出していけるエリアです。
西区の物件は売買物件として出回ることは非常に少ないのですが、
西区では家賃が会わなくてすぐ南の浪速区に流れてくる入居者も多いことから、
西区に程近く、20%以上家賃が安く出来るおしゃれなマンションを提供できる立地と物件ならば
浪速区は面白い立地になるのではと思います。

私の1棟目ファミリーも浪速区ですが、上記にエリアではなく中央区に近いエリアですが
静かな住宅地として最近シングルにも人気があるようです。
これも中央区に住む家賃が出ないが、自転車で職場まで通うような需要が結構あるようです。

投資物件としてはいわゆるペンシル物件が多いので、建物比率が高く取れる物件が多いですが、
積算価格が売買価格に比べて低い物件が多くみられます。
高利回りで良く見かける物件は、築20-30年RCまたは鉄骨で3点ユニットで15-18m2の広さ。
競争力のある安い家賃とリーズナブルな仕様を満足させられるかが満室経営の鍵となりそうです。

浪速区物件を購入するときには安く購入して利回りを上げないと、家賃戦争に勝てなくなるリスクがあります。
融資は将来の空室率、家賃下落に備えられる編纂比率になるような年数と金額と金利である必要があり、
すべてを満足させられるときに良い買い物件になるでしょう。

大阪市でよく投資物件を見る両区、共通して言えるのは売り急いでいる売主より安く買える事。
融資の準備ができていて、すぐに購入者の候補としてな乗り上げられるのであれば良い買い物が出来るかもしれません。

投資物件 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2011/06/14(火) 01:02 ]

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