サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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火災保険
以前のブログに書いた、火災で部屋がほぼ全焼した件ですが、やっと保険金が支払われました。

火災で窓側の壁が全焼して、その他の壁なども一部焦げたり、焦げなくてもススがついて
床、壁を全部やりかえるしかない状況になりました。

当然請求は、新品として保険金請求を掛けました。
しかし、デザイナーズ使用のマンションで一部特注部品もあり、その部分は認められずに減額されてしまいました。
しかし請求金額の2割ほどの見舞金もでて、ある程度は補填されましたので、それなりに満足のいく額は
保険でカバーできました。

実際の修理は、全部新品にやり換えた部分と、最小のリフォームで済むところは最小にた部分を組み合わせたので
修繕費としては支払い保険金の半分以下で抑えられました。
ですので実際の収支は事故から、警察・消防の調査、リフォーム後次の入居者が決まるまでの空室期間損失
を考慮しても十分にプラスになりました。

保険に入っていなかったら150万以上の損害でした。

結局この事故を通じてキャッシュフローはプラス。

保険に入っていて良かったと思える瞬間です。

火災保険の金額はこの物件は大きく入っているので、使用金額はわずか0.5%という明細が同時に送付されました。

そうするとたいした金額はもらってないのかな?なんて思ったりもします。

火災保険はオーナーにとっては必須ですね。

その反対に、地震保険ですが、私も全部の物件に入っていますが、

よく考えると入らないほうが良いのではと思えるケースもあると考えるようになりました。

機会があれば、地震保険に入らないほうが良い考え方を書いてみたいと思います。


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トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/20(水) 03:30 ]

しっかりした保障会社
またまた、久々のアップです。

近年保障会社なしの賃貸契約などありえない状況になっております。
私も不動産投資を始めたときから、管理会社さんの勧めもあって最初から家賃保障会社を利用しております。
保証料は100%入居者負担なので、大家にとっては入らないてはないということになります。
もちろん、保証料を大家負担で入居者の負担を減らして物件の売りにしているオーナーもいると聞きます。

さて、私の所有物件、家賃滞納はめちゃめちゃ出るのでこの保証会社の活用率は相当高いです。
管理会社さんも保証会社まかせで保証会社に取り立て業務はほぼ任せられるので管理会社さんにとっても
業務削減ができ、いわゆる保証・取立て業務の専門アウトソーシングという形で活用でき、
なおかつ入居者さんにとっても保証人なしで入居できるためすべての立場にとってメリットがあり保証会社も
最近、中小規模の保証会社も増えてきているようです。

しかし保証会社の倒産もあり、保証会社の運営というのも難しい局面に来ているのも事実です。

私の所有物件は数社の保証会社に分散させておりますが、保証内容や取立ての方式も特色があるようです。

私が個人的に気に入っているのが、○○ という会社。

保証内容が充実しているのでよいのですが、最近気になったのがその取立てや立ち退き業務の進め方。

ある会社は夜逃げをしたとたん。保障期間を最短にするために、裁判などしなくて、残器物がほとんどない場合は
残器物を取っ払って、ハイ保証終わり。という感じのところもあります。
少ないですが、残器物があったなかったで後々もめる可能性もあります。

しかしこの保証会社はちゃんと裁判所に申し立てるのです。
そして正式に強制立退きができるまで家賃が保証されます。

逆に結うとここまでちゃんとやっていて、経費的に大丈夫なのか?という疑問もありますが、
最近、顧客も増えてきているようですので、大丈夫だと信じております。
また、保証審査もそれなりに厳しいようで、この会社に落ちてしまった場合は、他の保証会社で通ることが多いのですが、
その逆はほとんどありません。

この会社が内容的にはベストで、できれば集中させたいのですが、
何が起こるかわからないご時世。

当面は分散は続けて生きたいと思います。
できれば、もう2,3社増やせてもいいと思いますが、今後の検討課題です。


トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/05/29(火) 22:00 ]

いい事ばっかりでない
なかなか本業が忙しくアップデートができません。
本業はやりがいもあって、サラリーマンとしての人間関係のストレスもそんなにないので
どんなに忙しくても何とか努力してしまいます。
ある意味サラリーマン身折に尽きるという感じです。

こんなにアップデートがなくても毎日それなりの人が見に来ていただいていて、
アップデートされたことをお知らせできる機能を使用していただいているのか、
アップデートの当日や翌日はかなりアクセス数が延びているのは本当にうれしいことです。

それに答えるべく、アップデートと濃い中身にしていきたいと思っています(笑)。

先日、金利を下げたよい話を書きましたが、当方よい話ばかりではありません。
稼ぎ頭の2棟目ですが、本当に入居者の無責任トラブルが多いです。
去年の10月以降1月末まで夜逃げや滞納による話し合いによる退去がなんと6件!
45室のマンションとしては多すぎでしょう。

それまでは減ってきたのかなぁと思っていましたが、この年末からどっと来ていしまいました。

この一連の退去を管理会社さんにまとめていただいたのですが、どなたも若くて給料が少な目という
このマンションの入居者の共通した項目以外特に共通した項目がありませんでした。

保証人が親だったケースも夜逃げされましたし、
近くからの住み替え、地方の実家からの上京のケースもどちらも発生。
男女とも夜逃げ。
入居期間も4-28ヶ月とさまざま、長期で滞納なしで入居されてきた方も最後2ヶ月滞納で夜逃げでした。
最短は2ヶ月目から滞納で、その後2ヶ月で強制退去。(同意の下の退去ですが。。。)

この6室のうち、2件が特段特異なケースでした。

一つは部屋の中の破損がひどすぎた部屋。
ガラスというガラスが割れていて、地面もへこんでいる。
通常金属バットでもないと破損させることができないような傷みでした。
もう夜逃げされた後でしたので、どのようにして壊したのは推測に過ぎませんが、
麻薬でもやっていないとこのような傷み方はしないようなダメージです。
そしてたぶんそのような気がします。麻薬疑惑は3棟目をあわせると3件目くらいですね(笑)。
大阪の繁華街ってほんとやばいんでしょうか?・・・・

二つ目は、家賃を最初から払う気がなかったと公言する本人と保証人の部屋。
保証人は、家賃なんか払うもんじゃないやろ!と言い放つ恐ろしい人物。
4ヶ月で保障会社による強制退去。

入居者は女性で保証人が同じ職場(水商売)の店長で、最初からちょっとやばいかなと思っていた案件でした。

しかし、こんな案件が多すぎて、断ってしまうと入居できる入居者がいないため、
保障会社の審査も通った以上、断ってしまうと仲介業者も今後連れてくる人を厳選するイメージがつくと
紹介件数が一気に減ってしまう恐れがあるため、ある程度のリスクはオーナーが背負う必要があるのです。

繁華街近くの物件は本当に管理が大変です。
これでも淡々とこなしていっていただいている管理会社さんには本当に感謝しています。
立場もこれだけオーナー側の立場で動いてくれると本当に助かります。

家賃保障会社に加入していても、自主管理なんかするとかなりのストレスがたまるでしょう。

以上、こんな感じでトラブルも多くいいことばっかりではありませんが、
とにかくまた産めて満室にしていくしかありません。
2月末での退去連絡も来ているのでがんばるしかありません。

とにかく同じことの繰り返しをしながら進化していかないといけない大家行なのであります。
トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/02/05(日) 05:21 ]

夜逃げの続き
前回書いた夜逃げの可能性がある部屋に
警察、保障会社、管理会社の立会いで入りました。
見事に空!

10月1日入居で1ヶ月ほどは住んでいたようですが、11月以降連絡が取れなかったので
入居して1ヶ月で夜逃げ。

緊急連絡先の母親も連絡が取れないらしく、逆に連絡がついたら教えてほしいとのこと。。。

でも警察に捜索願は出していないので、もしかすると故意の夜逃げの可能性もあります。

まぁとにかくこれは仕方ないので、重要なのは保障会社がいつまで保障してくれるか?ということです。

保障会社によって、夜逃げ時の保障対応はまったく違います。

残器物を処理した時点で、保障を終えます。という会社と
残器物を処理しても、次月の月末までちゃんと保障してくれるところもあるし。
契約書どおり、3ヶ月をきっちり保障してくれるところもあるし、書いてあっても残器物処理してハイここまで,と理由付けしてくる会社もあります。

この辺はいろいろな保障会社と付き合うか、情報を集めてどこの会社がよいか聞いていくしかないですね。
とはいっても、入居者の属性が悪ければ、保障会社も選べる状況ではないですが。。。

あと2室の夜逃げ疑惑の部屋。。今後どうなるか。。

トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/12/17(土) 00:35 ]

連続夜逃げ事件?
最近書いている2棟目の夜逃げですが、今週末に保障会社が残器物の処分及び部屋の明け渡しをする
という連絡がありました。

何とか年を越えてほしいと思っておりましたが、残念。

さらに!もう一室夜逃げくさいところがあるという連絡ももらいました。

近日中に警察立会いでの元で部屋の中を確認するということです。。。

年末に入って保障会社が家賃の取立てに力を入れているらしいので

このような夜逃げや夜逃げまがいの状態の入居者が表ざたになっているようです。

そして、なおショックなことに、上記の部屋以外にもあと2室連絡がつかない部屋があるとか。。。

4室同時ほぼ多発夜逃げというのはえらいことです。

もう少し状況を見てみたいと思います。
トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/12/15(木) 00:03 ]

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