サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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地震保険
先日書きかけた地震保険なんですが、地震保険に入っている方は実際多いと思うのですが、

最近、保険金額の100%保証される超保険なんてものも発売されていますが、

通常の地震保険は火災保険金額の50%。

これって微妙な感じがするんです。

ここで大事なのが、地震保険の目的はなにか!ということを明確に持っておく必要があると思うんです。

地震保険は、もしものときに自己破産をしないためにというために入っている人がほとんどだと思います。

しかし、本当に自己破産を防げるのか? という計算は加入する前に良くしていく必要があります。

例えば、

1) 2億円の物件(土地1億、建物1億)を2億円フルローンで購入して、2億円の保険に入った場合。
地震で建物が全壊して、1億円の保険金受け取り、土地売却で1億円。 合計2億円返済して、破産間逃れ

2) 2億円の物件(土地0.5億、建物1.5億)を2億円フルローンで購入して、2億円の保険に入った場合。
地震で建物が全壊して、1億円の保険金受け取り、土地売却で0.5億円。合計1.5億円返済後、
5000万円ローンが残り、それを補う資産がなければ、自己破産の可能性有。

3) 2億円の物件(土地1億、建物1億)を2億円フルローンで購入して、1億円の保険(建物分だけ)に入った場合。
地震で建物が全壊して、0.5億円の保険金受け取り、土地売却で1億円。 合計1.5億円返済して、
5000万円ローンが残り、それを補う資産がなければ、自己破産の可能性有。

2と3以外は自己破産する可能性があるということです。
大事なのはもしものときの自分の資産を考えて地震保険の金額を調節することと言えます。

最悪自己破産する場合は、支払った高い地震保険料は、銀行のリスクを下げているだけで、
自分のためにならないということにもなるのです。(もちろん銀行への迷惑を最小限にするという意味はあります。)
しかし、自己破産は自己破産。1億足りなくても0.5億足りなくても同じことです。

だとすると、2や3の場合には残債が0.5億減ってから、地震保険に入るという方法はありだと思います。

それまでの間は、どうせ万一地震で全壊した場合は同じなんですから!(ちょっと投げやりですが)

もちろん、全壊しなくとも半壊したときの条件など、地震保険に入っておかないと受けられない補償もあるので

簡単ではないですが。。。

また、残債や今までの経営状況にあわせて、再度その土地に建築するための追加ローンなども

金融機関が検討してくれることもあるかも知れません。


地震保険は火災保険金額の半額というところに、いろいろ考えさせられる条件というのがありますね。


という私はどうしているかというと、

すべての物件に地震保険は入っています。

そして地震が起こって全部全壊したらどうなるか。。。。

間違いなく破産しますよ。。。。

だったら何で入ってるかって???

最初は何にも考えずに、とりあえず地震保険加入っていうのが本年です。

しかし所有物件が増えていくと、所有3棟のうち、同時に3棟全壊というのも可能性としては小さくと考えています。

そして、3棟のうち1棟が全壊しても、残りの2棟で、ローンの支払いはなんとかなります。

または全壊したビルのローンが残ってしまっても今の資産で何とかなるところまでやっとたどり着いた所まで

きました。

実際に地震が来て全壊してしまうと、そんな計算どおりには行かないかもしれませんが、

複数棟を違う立地に持っておくというのが、一番正しいリスク回避方法だといえます。

だから、そこにたどり着く前の最初の1棟というのは前述した、地震保険を掛けない方法というのは

余分な経費を掛けずに早く成長するためには重要なことだと思います。


参考になったら
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不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/25(月) 23:03 ]

良い教材
不動産の書籍や教材もいろんなジャンルがありますが、
一棟もの、築古、新築、戸建、ワンルームなど、多岐にわたってその種類もあります。

教材はネット菜で購入する情報商材ですが、巷では良いものというのは限られていて自然淘汰されている感があります。

その中で有力な2つといえば、
今田さんの光速投資法 と 地方プレミアム投資

この2つだと思います。

実はどちらも見たことはないのですが、

最近地方の高利回りというのにも興味が出てきましたので、


地方プレミアム投資術 DVD版

これを買ってみようかと思っています。
もうそれなりに今の3棟で客付けに対するノウハウや経験はつんだので、
地方に進出してリスクを取れるステージにいるんじゃないかなと思ってです。

それでうまくいけば、CFは大きいでしょうから。。

実際に購入したら報告します。
不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/05(火) 23:12 ]

おしゃべりな投資家
先週、仕事仲間の飲み会があり、初対面の人も何人かいました。

テーブルが違っていたのですが、別テーブルにいた一人が大きな声で投資自慢をしている。

不動産投資も含まれていて、合わせた毎月のキャッシュフローが月にいくらになるんだ、って大声で自慢発言していました。

投資には素人の人が多かったのか、面白いのが2つの反応に分かれているところでした。

『えーっ、詳しく教えてください!』 って興味深々型と

『・・・(シラ~)』 って無関心 or でかい事言やがって とただ引いてる型 (もしくはちょっとねたんでるのかも)

もちろん私は自分のことは絶対職場では言いいません。

席が離れていて、大してよく分かりませんでしたが、引いてる人の目が相当冷たい目線で聞いていたという事です。

改めで思ったのは、お金儲けの話はいいんですが、

『俺は儲けてるぞ』

って 投資に興味がある人以外の前では言うもんじゃないですね。

そのひとは 『僕も儲けたいです!教えてください、先生』みたいなことを言われたそうでした。

もちろんそんな人も何人かいましたが、トータルではぜんぜんマイナスな人になってしまってましたよ。

口は災いの元、反感買うだけ損ですね。

このブログを実に来る人は、お金儲けに興味がある人でしょうから、儲けてる話は書いていきたいですけどね。。

不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/02/21(木) 01:28 ]

増資決定
本店移転のついでに行おうとしていた資本金増資の件ですが、
増資額を決定して、いま司法書士さんに書類を提出してもらったところです。

結局増資して資本金を1000万円にしました。

999万円とまよっていたのですが、税理士さんに相談して
1000万未満にするのは2年前の課税売り上げの実績がない会社設立時に消費税の免税業者になることができるということで課税売り上げ(店舗や自販機の売り上げ)が1000万以上の実績がある当方の場合は、
資本金にかかわらず課税業者なので、法人住民税が上がらない1000万円で最終決定しました。

資本金がどうのこうのというのは、融資を受ける際のテクニックとしてはまったく触れられたことがありませんが、
パッとみの決算書の見栄えがよくなるのは間違いないでしょう。
もちろんパッとみというのが、どれだけ効果があるか私はまったく知りません^^

これからも融資は法人で受ける予定なのでこんな機会でないと決算書のアップグレードもできないのでよい機会だと思いました。

増資のために余分にかかった経費
資本金の変更の司法書士への報酬 28000円
印紙税             63000円
合計              約9万円

報酬は安いところを探したと思いますが、これも投資の価値があるんでしょうか?
いや、少なくとも資本金1000万です!と胸を張っていえます(笑)
ノウハウでもなんでもないので、まねはされないように。。。
不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/08/09(木) 00:44 ]

資本金増資
またまた、久しぶりのアップです。

いろいろネタはあるのですが、本業がいそがしく時間がなく(いいわけ)ほとんどブログに手をつけられていません

スマートフォンを購入時使おうと思っていたのですが、キーボードが小さく、画面もまだまだ小さいので
使用する気にはなりません。(情熱がないだけじゃないのか…)

ところで近い内に資産管理会社の増資を行う予定です。

理由は本店が移転したため、その登記のついでに行っておこうと思ったからです。

以前から増資は行う必要があると思いましたが、その理由は会社の自己資金の増強による
決算書の見栄えを良くするために他なりません。

もちろん、個人の会社ですから個人からの借り入れを資本金とみなしてくれる金融機関もあります。

しかし、パット見の決算書を良くしたかったので、前期くらいからそう思っていました。

1棟目を購入するときに、直前になって法人名義で購入する事をと思いついたため、
理由なく、とりあえず100万円という形にしました。
(もちろん1000万円未満で免税業者を選択できることや法人住民税た上がる1000万円以下というのは参考にしました。)

実際は消費税還元のために課税業者になりましたが、2期目は課税業者でいなくてはならなく
3期目から免税業者にいったん戻り、その後3棟目を購入して、課税売上げ(店舗と駐車場の家賃、自販機売上げ)が
1000万円を超えて、来期から強制的に課税業者です。

ですので資本金を1000万円にすることにしました。
1000万円を超えると法人住民税が増えてしまいます。
ということで法人住民税が増えない範囲の最大の増資といえます。

法人を設立するとき、資本金をいくらにするのがいいか?
というのは良く議論されることですが、

学んだことと、不動産事業の規模にもよりますが、
登記費用や登記にかかる手間、自己資本金の社会的信用(見栄え)、免税業者を選べるメリット、法人住民税などを考慮すると

ずばり 999万円 がベストだと思います。

てなことを書いていると、私の場合も999万円にしたほうがいいような気がしてきました。
今後物件を売却したときに、課税売上げが1000万円を下回る可能性もありますから。。。

他の業種だとすべてに消費税は課税されますが、不動産は居住部分は非課税です。
このため、売上げが多くても免税業者になれるメリットがある業種ですから、なかなか悩みますね。

店舗物件の家賃規模によってこの辺が変わってくるのですが、
1,2棟売ったくらいでは課税売上げが1000万円以下には到底ならないというレベルまでくればよいのですが、
私の場合1棟でも売ったら課税売上げが1000万円を下回る可能性があるので
もう一度税理士に相談しよっと。

個人的には1000万にしたいんですけどね。。。
不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/07/08(日) 00:27 ]

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