サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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自販機売上げの固定化
物件を所有したらまず自販機の設置を検討したいですね。

少しでも利回りが上がります。

そして自販機収入は本当に不労収入です。

しかし、契約は一本あたり売上の何%とか一本あたり何十円とか、という契約が多かったりします。

基本的に売上は夏が多く、冬-春先は少ないという傾向にあるように思います。

私の所有物件では1,2棟目はいろんな自販機業者さんを比べて、一番条件の良かったところが

固定金額制でしたので、そこと契約したので一年の中での変動というのはありません。

3棟目は売上変動制でした。夏場は収入として2万円を越えるときもありますが、冬場は8千円位まで変動しています。

平均すると1.3万円/月位でした。

しかしこの業者さんの凄い所は毎年契約で、奨励金として毎年10万円をくれておりました。(こちらが要求したからですが。。。)

そして今回その10万円はいらないので、固定制にして欲しいとお願いしたところ月2万円でOKと返事をいただきました。

実は他社にも声をかけておりましたが、固定制での提案は難しいと断られておりました。

そして、3年前にかなり良い条件を出していただいていた競合社さんには低い見積が出て、
近隣で自販機が増えてきており、売上額の期待が無図解しいということでした。
自販機も大阪市内はかなり増えているようです。

しかしその辺は原状業者さんの強みで、
月にどのくらいの利益を還元できるか実績から実際に計算されたところがあっての提案だったと思います。

前述のとおり平均1.3万円/月+毎年10万円 と毎月2万円+毎年0万

というのはほぼ同じように思えます。

しかし、私にとって重要なことはこの固定制というのは、売却時に重要な役割を示すと考えております。

物件を検討されてる方はレントロールを見られたことがあると思いますが、

そのレントロールは通常部屋と駐車場が入っています。しかし物件によってはアンテナ収入、看板収入のような固定制での毎月の収入も含まれている場合があるのを見られた方もいると思います。

もちろん’そのたアンテナ収入有り!’などという補足があるだけのレントロールもあります。

固定収入でないと、レントロールに載せることが難しくなる場合があります。

理由は買主側に保証できる収入ではないからです。

しかし自販機も固定制にしておくことで、立派な保証出来る毎月収入になり、レントロールにも組み込めることができるのです。

自販機設置をされる場合、固定制にぜひチャレンジしていただきたいですが、

通常自販機業者さんも固定制にはかなり消極的です。

ですので、私のように数年変動制で実績を見せて固定制に切り替えるという方法は

オーナー自販機業者の双方ににとって良いかと思います。


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利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/04/06(土) 01:12 ]

リフォーム費減
久しぶりのアップデートとなりました。
時々チェックしていただいている方ありがとうございます。

物件を購入して退去のあるたびにリフォームをしていますが、そのリフォームもちょっとアップグレードしてきました。
例えばエアコンをつけたり、台所の間仕切り撤去、壁紙や床に凝ってみたり、TVホン、デジタルキーなどいわゆるプチリフォームを主に行なってきました。
その中で金がかかるものといえばやっぱりエアコンです。
1棟目ファミリーがその具体的な例でしたが、購入して5年近くになるのでほぼ一巡とはいきませんが、
半分以上の部屋にエアコン設置、間仕切り撤去を完了させてきました。その他老朽化したものも変えてきたので
最近退去ごとのリフォームにかかる費用が以前よりもだいぶ減ったように思います。

そういうことで最近は古くなった洗面台を入れ替えていますが、それでも最初よりもリフォーム代が減っています。

結果どうなるかというと、今年の利益がかなり出そうなのです。
去年末に区分マンションを購入して、その経費や不動産取得税等今年だけ発生する経費があるので
フルで利益を出した状態になるというわけではありません。
不動産投資を始めて毎年物件の購入や取得税の支払いがあったので、大きな経費がなかった年は今のところもありません。
このまま来年まで新規物件の購入がなければ、来期は大きな経費がないままフル利益になる予定でかなりの税金を支払う必要が出てきます。
加えてローンの利息も毎年減ってきて経費にできる総額が減っています。
利益が出ることはいいのですが、ローンの元金が出ていく上に後で税金を取られるはキャッシュフローの点でやはり心配です。

さてどうするか、プランは2つです。
1.来季に物件を買って、経費を発生させる。
2.満室経営をつづけて、とにかく売上を上げる。

物件を新たに毎年買い続けることは難しいでしょうから、
現実的には空室機関を短くする努力をするということになります。

太陽光発電等の設置もありえますが、今のところ予定はありません。
その理由は別の機会に書きたいと思います。

利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:1
[ 2012/05/05(土) 02:14 ]

年始 あけましておめでとうございます。
遅くなりましたが、皆様明けましておめでとうございます。

年末年始は10日ほど大阪でゆっくり休んでおりました。

とはいってもいろいろなことをしてきましたので、2012年度の目標をまとめる前に

年末年始の出来事をかんたんにまとめたいと思います。

1.先日アプローチをいただいた某都銀の方とその上司のかたと、本店で面談。
 1月早々に行ったので、役員の新年挨拶と重なりおえらい方がたくさんこられていました。
 (私はもちろんあっていませんが・・・(笑)
 雰囲気はよい感じで、ぜひ追加の資料を提出していただきたいとお願いされました。
 借り換えをまず提案されていましたが、新規物件取得に融資をお願いしたいということで同意を得ました。
 まず物件ありきですが、しばらくよい物件は出そうにないので任意物件などがあれば積極的に紹介を依頼しました。

2.この都銀の借換え提案をそのまま既存借り入れ金融機関につたえて、金利交渉をしておりましたが、
 年末に稟議が降りたれんらくがあり、年始早々契約の巻きなおしを行いました。
 1%前半になり、かなり安くなりました。
 今残っている残債の7億弱に対してこの低金利が適用されるので毎月のCFとしては20万くらいよくなる予想です。
 本当によい交渉ができました。

3.この金利の巻きなおし契約に担当者の方に8月末に閉めた決算書の内容のFeed backをしてもらった。
 財務状況、CFともにマル。しかし担保評価を今の目線で見ると下がっているので、負債と資産のバランスは
 悪くなっているので、もう少し負債額が減ってくると追加融資も可能だというコメントをもらった。

4.今話題のLED電球をネットで購入。60W相当が980円だったので数個購入+明るさCheck。
 ダウンライトとして使用しましたが、十分な明るさがあることがわかり、LEDの能力の高さに関心
 
5.年末の少し前ですが、実は物件を購入していました。
 実は自己使用の区分ファミリーな住処なのですが、税理士さんと相談して法人で購入すると減価償却ができるなどの
 メリットがあるので法人で購入することにしました。

6.年末に続いた夜逃げ部屋に申込がどしどし入ってもう満室状態になりました。
今月末の退去もありますので完全満室ではありませんが。。。

以上かんたんですが年末年始の状況でした。
次回は2012年度の目標についてまとめてみたいと思います。 
利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/01/10(火) 00:27 ]

自販機会社のサービス
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自販機メーカーを前回書いたように決定しました。
そして、その自販機メーカーといろいろ話していたところ
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利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:4
[ 2010/04/14(水) 07:55 ]

3棟目自販機つづき
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前回書いた自販機の設置条件を更に良くしてもらうために、
各業者さんにがんばってもらいました。

最初の条件
 30% + 協賛金0  B社(中堅ブランド)
 25% + 協賛金9万 C社(有名ブランド)
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利回りアップ | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2010/04/12(月) 08:24 ]

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