サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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ペンシル物件について
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ペンシル物件のことを先日書きましたが、
ペンシル物件を実際に所有してみて、長所と短所を書いてみたいと思います。

長所は?
-建物の比率が大きく、減価償却を大きく取れる。
-高層階ができるので、高層階は入居者に人気があり家賃も高く取れる
-都心のペンシル物件はデザイナーズ仕様も多く、入居者に人気がある。
-1階部分が住居になっておらず、すべて駐輪場、通路などの共用部分となっていることが多く、店舗、貸し倉庫、コインパークにすることにより利回りアップ可能。
(但し、違法物件になる場合もあるので、売却時は元に戻す必要あり)

短所は?
-狭い土地に無理やり立てられていることが多いので、
同階の各部屋ごとに間取りや広さが若干異なることが多く、部屋の設備、リフォーム等
の仕様を部屋ごとに変える必要がある。
-エレベーターが当然ついているので管理費がかかる。
-1Fに駐車場の台数が少ないまたはついていないため、駐車場利用の入居者は見込めない。 (しかし実際は駐車場利用者はあまりいないようです。)
建替え時は土地の面積が少なく、建物の解体費用も相当かかるため、
最後まで持ちきる前に十分に収益を上げておく必要がある。
または収益を上げた後、売却する出口戦略が必要になる。

上記のように長所と短所を検討すると、ペンシル物件の持ち方は
築浅で安く購入することができれば、利回りもとれ、出口戦略も問題ありませんが、
固築で減価償却が終わってしまうと出口に苦労するかもしれません。
(しかし、立地がよければその土地の再利用で売却には問題ないでしょう)

減価償却に関しては、建物価格の割合が高いものの、
築浅で購入するということは、RCの場合減価償却年数が長くなり、
節税にはあまりできずペンシル物件の良さを活かせないことになります。 
うぅーん難しい!

ペンシル物件はペンシル物件なりの戦略が必要ということですね。。。。

私の2棟目は間口の狭い築浅ペンシル物件ですが、
1階の前面部をコインパーキングに変更し、駐輪場部分も店舗としても賃貸予定で、
合計15万円/月の家賃を稼いでくれます。
10年以内には売却したいと考えているので、今のところ短所は何も実感していません。

1番手の買い付けは売主の返事待ちです。金融機関は2行に当たっています。→人気ブログランキングへ

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

2棟目 | トラックバック:0 | コメント:4
[ 2009/07/07(火) 12:43 ]

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コメント
高いところ好き
よいペンシルをお持ちのようで、うらやましいです。
私もいろいろペンシルを検討しましたが、基本的に長期戦法なのと、土地信奉者でもあるので、積算の出やすい土地広めのレジ主体です。

人間、なぜか高いところに住みたいですよね。

同じマンション内で6F⇒14Fに引っ越した賃貸人より
URL | のほほん #- | 2009/07/07(火) 15:34 [ 編集 ]

Re: 高いところ好き
のほほん様

やはり土地があると安心するのは事実ですね。
同じマンションで引っ越すって、珍しいですね。
間取りも同じなんでしょうか?
URL | グローバル #- | 2009/07/09(木) 12:41 [ 編集 ]

Re: 高いところ好き
80⇒90㎡、中部屋⇒角部屋で賃料同じです。
諸費用払ってでも移りたいと思いました。
でも、普通の人は引っ越しが面倒なのでしないそうです。
私、引っ越し嫌いですが、よい環境を手にいれる為だったら何でもしちゃうタイプのようです。
URL | のほほん #- | 2009/07/09(木) 12:53 [ 編集 ]

のほほん様

おそレスですいません
同じ賃料だったら、諸経費のみでアップグレードというのはいいですね。
立地は慣れ親しんだところのままですし。
URL | グローバル #tiVURSHc | 2009/07/16(木) 12:41 [ 編集 ]

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