サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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出口について
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まだ1棟目を購入して2年も経っておらず、売る予定も今すぐありませんが、
出口について考えてみました。
基本的に
1棟目は築古ファミリーなので、長期、最後は土地売却、
2棟目は築浅なので、短期所有で、融資のつく状態で売却 を考えています。

が同一な条件で売却するとなると次のようになります。

5-10年後には売却したい2棟目ですが、
2棟目は築5年RC, 買値が4.2億フルローン、年間満室家賃が4560万。

2棟目を購入して5年保有して売却していた場合、
借金の元金は4.2億→3.7億に減っています。
築9年だと融資期間も十分に取れるので、
同じ表面利回りで売りに出せれば、4.2億円で売却できる可能性は十分にあると思います。
そうすると元本を差し引くと5千万円が手元に残ります。
4.2億で売れなくても、元金以上で売れればその額が手元に残ります。

一方、1棟目はどうでしょう?
1棟目は築20年RC, 買値が3.4億、年間満室家賃が3600万

1棟目を購入して5年保有して売却していた場合、
借金の元金は3.4億→2.9億に減っています。
そのときは築25年になっていますので、最高でも22年の融資期間となり、
22年のローンを組んでも毎月の返済額が大きくなるため、
借り入れ利息が同じ前提で、
同じキャッシュフローを出そうとすると2.9億で売る必要があります。(表面利回り12.5%)

そうすると手元には残らず、5年間運用したキャシュフローのみが利益となります。
もっと長期で所有して元金が少なくなると土地の値段で売れたとして
土地売却価格 - 元金 が利益になります。

上記のことから、築年数って本当に大事だと思います。
購入するときは築年数が浅いほど利回りは低くなりますが、
売却を考えると利回りを消し飛ぶくらい大きな差になりますので、
物件選びには本当に注意する必要がありますね。

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不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2009/07/09(木) 12:44 ]

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コメント
難しいですよね
何年か先の、相場なんてだれにもわからないですからね。
出口戦略は、前提条件をきめて、考えるしかないわけで、
難しいです。
URL | realestate #mQop/nM. | 2009/07/09(木) 20:23 [ 編集 ]

Re: 難しいですよね
realestate様

確かに絶対はないですが、今より悪くなっていることはないのではないでしょうか?(笑)
と期待する今日この頃です。
URL | グローバル #- | 2009/07/10(金) 22:09 [ 編集 ]

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