サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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不動産投資家なのか?大家なのか?
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良く私のような不動産を購入し、それを賃貸に回して、利益を得ている人を
不動産投資家と言う場合があります。

また、その不動産の所有している立場として、大家と言われたり、自ら大家言ったりします。

不動産を購入したら、その所有者は当然オーナーと呼ばれます。
これは土地でも自宅でも賃貸用マンションでも同じです。

書籍やネットには、サラリーマン大家、金持ち大家とか、大家さんという言葉がはびこっていますが、

賃貸オーナー=大家さん


という意味合いで正しいとは思いますが、

私はオーナーや不動産投資家と呼ばれるのは良いですが、
大家と呼ばれるのが好きではないです。

なぜならば、大家業という事はなるべくしたくないからです。

人生において、いろいろやりたい事や目標はありますが、
大家さんという職業?や行動に憧れた事がありません。
理由は簡単で、どんな優秀な大家さんでもノーベル賞がもらえないからです。[笑]
大げさですが、人類の発展への寄与度が極めて小さいんです。
(入居者の満足度、セキュリティーを上げること程度でしょうか?)

不動産を購入したのも、資産を急激に増やし、収入を増やすための手段です。

入居者管理や物件管理、不動産のことをやりたいからではありません。

本当は収益不動産を購入して、サブリースでもなく、マスターリースにして、
毎月何もせずに、完全な不老収入を得るのが、本来の目標です。
(サブリース=全室家賃保証のみで建物管理費やリフォーム等はオーナー負担)
(マスターリース=全室家賃保証+すべての費用は管理会社負担、その代わり多くの手数料を取られる)

しかし、マスターリースにするとキャッシュフローが落ちるので、
私も実際はサブリースにもせず、一般管理で、大家業を行っております。
しかし、大家業も素人なので、管理会社に管理業務はお任せしておりますので、
自主管理よりは格段に大家業の量は減ります。
自主管理だと、自宅からの距離とスキルにもよりますが、数棟が限界なのではないでしょうか?
一般管理でも10棟を超えると、どの棟の何号室に等複雑で、管理会社に指示を出すのも
サラリーマンをやりながらだと難しいと思います。
(もちろん10棟を超えたら、金銭的にはサラリーマンをする価値はないと思いますが、
サラリーマンとしての仕事が充実していれば、お金に関係なくサラリーマンは辞められません)

一般管理だと、退去が出たとか、クレームが来たとか、建物に問題が発生したなど、
管理会社から嫌でも連絡が来ます。

これを防いで資産を増やして、総家賃収入を増やすには、サブリース、マスターリースと
利益率は減りますが、総利益額を増やす変革をする必要があると思います。

実は2棟目を購入するとき戸数が45戸もあったので、一般管理で遠隔地からの管理が
サラリーマンをしながらできるか自信がなく、サブリースを検討しました。
しかし、かなり足元を見られた保証家賃になったので、一般管理に変えました。
やはり、空室も多かったので、それを埋める工夫など最初は苦労しました。
その分キャッシュフローはウハウハです。

サブプライム問題で、倒産しかかっているキャピタルゲインを目指していた不動産投資会社などは
サブリースやマスターリースを行っていて、管理は管理会社に任せることを徹底し、
社員達は資金繰りや物件調査、バリューアップ、売買決済に力を注いでいます。
これが大家業ではなく、本当の不動産投資といえるものだと思います。

これをインカムゲインを目指す私の立場で徹底するのも難しいと思いますが、
不老収入というのはこのようにして生まれるのだと思います。

こんなことを言いつつも、まだ2棟しかなく、キャッシュフローが欲しいので、

結局は、しばらくは一般管理を管理会社に任せて、しばらく遠隔地からでも大家業に励み、
満室経営を目指すつもりなんです。

そして、大家業って結構面白いんです。リフォームやったり、サービス考えたり、POP考えたり、
アパート経営という言葉もよくでますが、経営なんですね。
結構はまっていて、合ってますよ。

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テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2008/11/09(日) 02:56 ]

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