サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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3棟目購入秘話2
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3棟目を購入するに当たり、いろいろ悩みました。
もともと積算価格の高かった物件でしたが、
築年数が26年のRC物件で残りの減価償却期間が21年。
価格は値引き後1億円で利回り14%。
3月末まで決算するという条件で1千万円の値引きが可能となりました。
金融機関は仲介不動産業者さんから紹介していただいたところを利用して
法人融資OKで95%融資。
ということは頭金と諸経費で約1000万円の自己資金で購入が可能です。

しかし年数が15年。

これでは十分なキャッシュフローが出ません。
すぐにやめようと思いました。

しかし、立地と今の所有物件からの距離、管理会社からの距離が
ばっちりハマっていたので、再考して見ました。

その理由とは?

-金融機関的には積算価格が出ているので、属性毀損はない。

-CFがあまり出ないが、現存の2棟から十分にCFが出ている。

-5年後にまだ15年融資が組めるので、同じ1億で売却できれば
 返済がすんでいる1/3の約3000万が利益になる。

-売却できるかどうかは別に、今のCFを繰り上げ返済に段階的に充てると
 まずますもともと14%の利回りがあるのでかなりCFが増える。

-具体的には5年後には通常の返済と繰り上げ返済でローン残債を50%以下にすると、
 3棟目単体でのCFは相当なものになり、
 うまくいくと抵当権のついていない物件(完済)にできるかもしれない。

-完済後満室にすると管理諸経費、固定資産を差し引いても100万近いCFが得られる。

というな戦略と計画を立てて、1棟目2棟目とはまったく別のスタンスで購入することを決めました。

重要なことは
この物件が1棟目の物件であれば、相当なリスクで絶対に買ってはいけない物件でした。

しかし一番のリスクのCFを1,2棟目でカバーできるという余力があったおかげで購入を決意できました。

3月に購入し今は満室になり、CFもかなり出てきて現金が貯まってきていますので、

1年たっていませんが、少し繰り上げ返済しようかとも思っています。

繰り上げ返済か? 新規物件への投資か? どちらが大きなCFを生むのでしょう?

この辺は優秀な私の顧問税理士の意見を参考にして決めていくことになります。


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3棟目 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2010/10/29(金) 00:57 ]

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