サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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新しい物件探し
3棟目を購入したのが、去年の3月末、
もうそろそろ1年が経とうとしています。

今年に入って、面白そうな物件が出てきそうな感じですので、
実は融資の打診をいろいろしています。

私の融資の打診の方法とは、多く紹介されているのですが、
収益不動産専門の不動産業者さんに紹介してもらうということです。

不動産業者はとにかく金融機関と付き合う機会が多いですし、
金融機関の担当者も融資先を探してくれるパートナーですので
できれば紹介されたお客さんは何とかしたいとがんばってくれるものです。

私は3棟のすべてそれで融資を受けることができました。

今回も同様の方法で打診を行っています。

以前は、銀行を紹介されたことが多かったのですが、
リーマンショック以降、信金、信組を紹介する業者さんが増えました。

関西の信金、信組は大体3%後半から4%半ばの金利が多いです。
これは資金調達の仕組みが都銀などとは大きく異なるため、
金利で銀行とは競争ができないのです。

しかし、以前融資状況の厳しいSMBCなどは現実的な対象とならないために、
今物件を購入している投資家は信金、信組を利用している人が多いと言います。

そして、90%以上のほぼフルローンも可能な場合も多々あるというのも魅力です。
現に私もリーマンショック後に95%のローンを引きました。

ただ、融資期間は15-25年という場合が多く、
銀行系で30年引ける物件も15年以下になり、かつ金利も高いので
CFが出にくいというデメリットがあります。

私は信金、信組から融資を受ける場合は、これらをカバーするために
下記の点がポイントになってくると素人ながら考えています。

1.CFの低さをカバーできる十分な利回りが出る物件であること。
  ->当たり前ですね。そしてCFがそれなりに出る物件でないとフルローンは無理です。

2.繰り上げ返済をできるだけ早く行ってCFを大きく取れる物件に変える。
  -> 最初はお金がないが、既存物件からのCFを使用して繰上げ返済すると
    だいぶCFはあがる。

3.金融情勢が変化したときに借り換えのできる物件であること
  -> これがポイントです。 しばらくはCFが出にくい、金利で融資を受けていたとしても
  前回のブログに書いたように借り換えが可能な場合でないと、ずーと高い利息を払い続けることになります。
  
  借り換えができるように、このような物件は避けたほうがいいでしょう。
   -耐用年数内に融資期間が収まってなかったり、
   -違法物件であったり、
   -再建築不可だったり、

  もちろん、借り換えをしなくても十分CFが出るようならばどんなに問題があってもひとつの金融機関が融資をすると言ってくれれば何も問題はありません。

ただし、SMBCなどは耐用年数を過ぎた物件を持っていると、
家賃収入については0とみなし、諸経費だけを上の計算式にいれて属性を計算するので、
不動産を今後増やしていきたいと考えるならば、築古物件はある特定の金融機関には非常に不利になります。

また、仲介業者さんの紹介ではなく、私自身では同時に地銀にもアプローチしています。

続く。。。

融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2011/02/21(月) 00:07 ]

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