サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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最近の物件
今までずっと大阪市の物件を見てきましたが、出てくる物件に特徴や傾向があるようで気になっていることを書きます。

別に統計を取ったわけではありませんが、高利回りのシングル系のレジデンス投資物件でよく目にするのが、

旭区 と 浪速区です。

築年数が10年くらいでも10数パーセント程度の高利回りです。

まずは旭区ですが、
立地的には大阪工業大学という私立の単科大学があって、谷町線で梅田に出やすいという立地でしょうか。
大阪工業大学は単科大学で規模がそんな大きくないこと、
男子生徒が多く、物件に必要な条件が限られてくること(ある意味ターゲットを絞りやすい?)
男子生徒にリーズナブルに貸せる物件、理系の学生が家で活用できるインターネットの環境がある物件などが
受けそうです。
一般的に不人気な3点ユニットなども家賃設定によってはぜんぜんOKではないでしょうか。
社会人にも対象の地域で駅前であれば梅田に出やすいので、それなりの需要がありそうです。

そんな感じで旭区でも駅前や大学までのアクセスが良いところであれば、入居率は高められそうです。

しかし、高利回りの理由は。。。
やはり物件の過剰供給があるようです。
大阪工業大学だけでは旭区のシングル物件を埋めるのは難しいようです。
そのため家賃崩れが起こっていて、空室率とのダブルパンチで
CFがあまり得られずうまみを感じない投資家が、それなりの利回りで売却に出すケースが多いようです。

困って売却している売主を見つけることが出来てうまく価格交渉が出来れば面白い投資エリアになるかもしれません。
そのときの絶対条件として、買った後で変えられない同じく区の中でも立地と買主の客付け能力は絶対重要になるでしょう。

どれだけレバレッジを聞かせられるかによりますが、RCであれば築20年以内で15%以上の表面利回りは欲しいですね。
物件の規模としてはあまり大きな物件ではなく、小さめでメンテナンス費のかからない物件が良いと思います。
大きな物件だと空室率が高くなってもメンテナンス費は下がらないのでダメージが大きいです。

投資としては安く買い叩けるかが鍵のエリアです。

つづいて、

浪速区
高利回り物件の良く出るエリアとして大きく分けて、
難波から徒歩圏である大国町エリア、
少しお柄のよくない西成から徒歩圏である動物園前エリア
が代表的です。
難波から近いこともあり、大学はありませんが、専門学校や
社会人の需要でシングルの需要は強いところです。
しかし、ここも物件過剰。
特にファンド物件が乱立してからは物件過剰に拍車がかかりました。
このため、新築でも満室になるのに何ヶ月もかかり、満室になろう頃には
最初の退去が出てくるくらいです。
バイクと一緒に寝れる物件もだめ、デザイナーズもだめ、満室になるのは
家賃がリーズナブルな物件が多く、物件に付加価値をつけるのが非常に難しいエリアです。

注目したい立地としては、人気の西区との接岸エリア。
以前このブログでも取り上げた2児放置殺人事件があった西区ですが、
依然として堀江ブランドとして強気の家賃を出していけるエリアです。
西区の物件は売買物件として出回ることは非常に少ないのですが、
西区では家賃が会わなくてすぐ南の浪速区に流れてくる入居者も多いことから、
西区に程近く、20%以上家賃が安く出来るおしゃれなマンションを提供できる立地と物件ならば
浪速区は面白い立地になるのではと思います。

私の1棟目ファミリーも浪速区ですが、上記にエリアではなく中央区に近いエリアですが
静かな住宅地として最近シングルにも人気があるようです。
これも中央区に住む家賃が出ないが、自転車で職場まで通うような需要が結構あるようです。

投資物件としてはいわゆるペンシル物件が多いので、建物比率が高く取れる物件が多いですが、
積算価格が売買価格に比べて低い物件が多くみられます。
高利回りで良く見かける物件は、築20-30年RCまたは鉄骨で3点ユニットで15-18m2の広さ。
競争力のある安い家賃とリーズナブルな仕様を満足させられるかが満室経営の鍵となりそうです。

浪速区物件を購入するときには安く購入して利回りを上げないと、家賃戦争に勝てなくなるリスクがあります。
融資は将来の空室率、家賃下落に備えられる編纂比率になるような年数と金額と金利である必要があり、
すべてを満足させられるときに良い買い物件になるでしょう。

大阪市でよく投資物件を見る両区、共通して言えるのは売り急いでいる売主より安く買える事。
融資の準備ができていて、すぐに購入者の候補としてな乗り上げられるのであれば良い買い物が出来るかもしれません。

投資物件 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2011/06/14(火) 01:02 ]

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コメント
いつもブログ拝見しております。

当方は住之江区在住で浪速区も検討しているのですが

貴重かつ実際の状況を、説明されているので

非常に参考にさせていただいております。

競争の激化と可分所得の下落による

家賃の低下傾向を実感する中で、

グローバルさんのご意見はもっともであるけども

その考えに基づいた行動には非常にきめ細かでかつ

実行できる能力が必要と考えている次第です。

わたしも今後思い入れのある浪速区等エリアで

がんばって賃貸運営を行っていけたらと思います。

また、非常に聡明なご意見をお持ちのグローバルさんにご質問ですが

昨今の不動産投資ブームの終焉が

どういったところに落ち着くのか

ご見解をお持ちでしょうか?

今後ともブログを参考にさせていただきます。

感謝しております。

関西のけんたろ
URL | 関西のけんたろ #vGLZoWWc | 2011/06/16(木) 11:03 [ 編集 ]

Re: タイトルなし
関西のけんたろさま

コメント及びご質問ありがとうございました。

興味深い質問を頂きましたので、本記事で取り上げさせていただきます。

今後ともよろしくお願いいたします。
URL | グローバル #w8OvBQZs | 2011/06/17(金) 23:26 [ 編集 ]

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