サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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融資の戦略
融資を受ける場合、どんな金融機関がよいでしょうか?
1.金利が低いこと、
2.融資期間が長く引けること
3.耐用年数に関係なく融資を引けること
4.物件の担保評価をできるだけ高く評価してくれてフルローン可能なところ
5.物件の内容(レジデンスや店舗・事務所)に関係なく融資を出すこと
6.一定期間の解約に対する違約金がないこと

こんなところでしょうか?
現実的には4の物件の担保評価をどのようにしてくれて、フルローンではなくても
融資の割合をできるだけ高めてくれるか?
というのが、1棟物の不動産投資を始める上では一番重要になってきます。
1億の物件を買うのに、3千万以上の頭金を準備できる人は少ないでしょう。

逆に1や2の金利や融資期間は少々条件が悪くても不動産投資は始められます。
不動産投資における金利は安いと1%未満、高いと5%を超えます。
短期で借り入れするつなぎローンなどはもっと高いようです。
現実的にインカムゲイン目的で購入する場合高くて4.5%くらいだと思います。
また融資期間もインカムゲイン目的の購入であれば、短くても10年、長いと30年となります。
銀行としては長く貸すほうが利益は出るのですが、耐用年数を限界にしていたり、
物件の老朽化リスクをとりたくないので耐用年数を超えるような場合は
どうしても15年を超えるような融資は難しくなるでしょう。
このように金利が高かったり、期間が短い融資を利用してもそれを十分返済できるだけの
高利回り物件であり、なおかつ銀行が融資を出しやすい担保評価の出る物件であればお、
不動産投資は始められるのです。
しかし高利回り物件には何か理由がありますのでそのリスクを回避できる大家力、
返済比率が高くなりがちな融資条件を遅延なく返済する経営能力が必要だと思います。

また資産を拡大していきたい場合、築古物件を融資を受けて保有しているだけで、別の金融機関から見ると属性を悪く捕らえる、いわゆる属性毀損がおこります。
私もある金融機関に3棟目RCが昭和59年で評価を落としていて、2投目RCが平成16年でちょうど中和されている、と評価を受けました。もちろん物件の規模で按分はされるのですが。。。

そういうと2棟目があったから3棟目を買えたという事もいえるかもしれませんし、
3棟目を先に買っていたら2棟目を買えていなかったということになるかもしれません。

4棟目はどうなるかわかりませんが、やはり購入するならば、有利な条件で融資を受けられる物件というのが狙い目になってくると思います
そんな物件なんかだれもがほしがっている物件なので、どうやって手に入れるかということですが、
逆に誰もが変えないような物件を狙うことです。

そのためにいつでも融資を受けれる体制をとっておくことが重要だと思っております。
この具体的な方法についてはまた機会があれば書きたいと思います。
融資 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2012/02/17(金) 12:44 ]

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