サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

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現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
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検討物件11 (サブリースの条件)
続、検討物件です。

ランキングが急降下しています。
やはり、私の実力はこんなもんかと実感しています。
それでもめげず書いてみますね。

先日のブログに 
サブリースをすることによって全室空物件に融資を引っぱる
ことを書きました。

では、そのサブリースが具体的にどんなものかを今日は書いてみます。

実は、サブリースは2棟目の購入のときに検討したことがありました。
1棟目はファミリーで管理に手間がかかりません。
2棟目は45戸のシングルで、繁華街で飲食店勤務の入居者が多かったため、
入居者の出入りやトラブル等の管理に私が直接はしないにしても
一般管理で管理会社に任せると、サラリーマンの私には負担が多くて
サブリースにしても良いかな?と思って検討しておりました。

そのときの2棟目の見積もりはひどいものでした。。。
当時現状14室空室がありましたので、現状の家賃では募集が難しいと言われ
下記の条件を突きつけられたのです。

募集家賃 現状の家賃の80%
保証家賃 上記の80-85%%分(毎月全室保証)
リフォーム代 オーナー負担
募集広告料 2ヶ月オーナー負担
敷金礼金 保証会社に入る
建物管理 オーナー負担
契約期間 最初の2年は固定、3年目から毎年更新

既に一般管理でオーナーをされている方が見ればすぐにわかると思いますが、
単純に現状の家賃設定の64%の家賃を全室毎月保証してもらうだけなのです。
ひどい内容でした。
2社から見積もりを取りましたが、空室が多かったので足元を見られたのか同じような内容でした。
それ以外の会社からは、サブリースを辞退されました。

それで、私は仕方なく、1棟目を管理してもらっている管理会社に
一般管理で任せることにしました。
このとき、この管理会社様のご協力もあって、以前よりも同じかそれ以上の家賃で
約3ヶ月で満室にできました。詳細の一部は以前のブログを見てください。

とにかく、2棟目に対するサブリース条件では、管理はしなくていいものの、
利益やキャッシュフローは極端に小さくなります。

そして、現在3棟目候補として買付を出している物件に対するサブリース条件は
相当によい条件の見積もりをしてもらっています。
なにせ、フルローンに近い条件が出る家賃保証ですから。。。

長くなりましたので、詳細はランキング順位が上がれば書こうと思います。

フルローンが引ける、サブリースの条件を引き出す条件は?
ランキング
↑をクリックしてもらえれば、次のブログで。。。

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

投資物件 | トラックバック:0 | コメント:4
[ 2009/02/15(日) 23:53 ]

<<検討物件12 (サブリースの条件) | ホーム | 検討物件10>>

コメント
たしかに、サブリースのイメージは
『業者の儲けもしっかり入っているな~』
と思っているので、
始めに書いていた業者の条件がよくあるように思います。
また、続きを楽しみにしていますね♪(^^)

URL | りゅう #- | 2009/02/16(月) 07:36 [ 編集 ]

面白いですね。
なんで今回は良い見積もりなのでしょう?立地でしょうか?
URL | 星輝 #- | 2009/02/16(月) 23:12 [ 編集 ]

りゅう様

2棟目の見積もりは今見てもぞっとします。
今回は良すぎて少し心配です。

URL | グローバル #- | 2009/02/17(火) 08:14 [ 編集 ]

星輝様、

立地と築年数かもしれません。
2棟目も築4年RCでしたが、今回の検討物件はさらに新しいんです。
URL | グローバル #- | 2009/02/17(火) 08:14 [ 編集 ]

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