サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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物件選びの基準6
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第5回目のテーマは 『築年数 と 利回り』

とりあえず毎日思いつくことを書いてきましたが、はやくもネタ切れで、
今回でシリーズとしては一応の最終回の物件選びの基準とさせていただきます。

築年数 と 利回りについて、どのような基準で選ぶかは非常に重要です。
一般的には地区年数が古くなると利回りは上がります。
1%の利回りの違いが何年に相当するかは一概に言うのは難しいですが、
耐用年数が短くなったときに融資期間が短くなり、返済額が増えますから、
その返済額に合わせたぶんだけ、利回りを良くして、売却することがあるようです。

私は今のところRC造でフルローンをする戦略をとっており、
RC造の収益物件を購入のに、2つのポイントに分けて戦略を持っています。

A.残余耐用年数が25-30年になる築年数、
すなわちRC耐用年数が47年ですので築17-23年で利回りが高い物件。

B.出来るだけ新築に近く、購入時は融資期間を30年にして、
売却時に25-30年の残余年数を残せる物件です。

Aの場合、RC造ならば残余耐用年数分である25-30年長期の融資が受けられ、
利回りはAのほうが高く、減価償却もBより短いですから、キャッシュフローが生まれます。
但し、売却を考えると10年保有して売却するのは値段を下げないと売れないので、
最後まで持って耐用年数が過ぎた時点で売却、建替えということになりますが、
築年数が古いマンションの入居率や家賃を維持し続けるのは難しいでしょう。

Bのような物件がフルローンに近い状態で購入できれば、15年程度保有しても
物件の売却はどうにでもなりますので、出口戦略はAよりも容易です。

今不動産市場が下落していて、Bのような物件を購入できれば、
修繕・トラブルが少なく済み、私のような素人大家さんには安心です。

上記より、私の方針としてはフルローンに近いローンが組める物件ならば、
築5年以内RCなどの出来るだけ新しい物件に興味があります。

興味を持って呼んでいただいた方は→人気ブログランキングへ

テーマ:アパート・マンション経営 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2009/03/03(火) 20:19 ]

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