サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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遅くなりましたが、LED蛍光灯の効果をまとめてました。
交換後の最初の月は電気代が減っていなかったので、
2か月分モニタリングしました。

1棟目 グロー球タイプ 20wx31本 (計620w) 約16.5万
交換前3ヶ月前平均 26060円/月
交換後1ヶ月目    22547円/月
交換後2ヶ月目 21715円/月

2棟目 ラピッドスタートタイプ40wx20本 (計800w) 約15万
交換前3ヶ月前平均 49478円/月
交換後1ヶ月目     49962円/月
交換後2ヶ月目 43577円/月

このデータだけで計算すると、
1棟目は交換後の節減額は約4000円 と 回収に約3年半
2棟目は交換後の節減額は約6000円 と 回収に約2年
 (2ヶ月目を基準に計算)

2棟目のほうが節約効果が高いですが、
ラピッドスタートタイプであることと合計計800wであること
LED蛍光灯の価格が40Wタイプは20wタイプの2倍にならないということから
投資効果は高かったと言えます。

1棟目はもうちょっと効果があってほしかったし、
2棟目については十分に効果がある

というのが正直な感想。

季節の変わり目で日照時間も変わり、デイライトが影響を受け、
実点灯時間によって月別のばらつきが大きいので
もう少し長期的に見る必要がありますが、
長寿命(40000時間(約4.5年)保障)を考えると
保障期間内で十分に元が取れるという計算になります。
しかも交換の手間が減り、管理会社さんも仕事が減ってうれしいでしょう。

エコフレンドリー、経費節減、仕事削減、廃棄物削減

蛍光灯以外の部分に関してもLEDがリーズナブルな価格で手に入れば
ぜひ採用したいと思っています。

既に行った電子ブレーカーによる低圧電力の契約料金変更
と合わせて電気代についてはとりあえず活動完了です。

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[ 2010/01/25(月) 18:37 ]

全国の水道代
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水道代って日本国内では均一価格ではないんですね。
先日の水道代を調べている時に知ったのですが、わがマンションたちのある
大阪市って他の大都市と比べて水道代って安いんですね。
大都市の水道代比較 (仙台、札幌高い!)

検索すると全国の市単位で水道代がまとめた資料もありました。

以前は大阪の水道水はまずいという話があり、
味に比例して値段が決まっているのかと思いきや(笑)、

琵琶湖のある滋賀県が安かったりするのを見ると
浄水しやすい環境や水源から近い市は安いのかなぁとも見て取れます。
(最近大阪の水も美味しくなったんですよ)

水道代は不動産投資にとって大きなファクターではありませんが、
入居者に一律して水道台を徴収する場合はそれが2000円にできるのと1500円にできるのとでは入居者にとっては違いますから、無視はできないです。

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[ 2009/11/26(木) 08:11 ]

水道代の最適化
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アパマンの水道料金は大家が直接水道局に水道代をまとめて支払い、
各部屋から固定またはメーターで徴収する場合、
どういう風に決まっているのかご存知でしたでしょうか?

マンションが1戸の契約をしていると共同住宅では使用量が多くなり、
累進課金になっているので、一定量以上の使用量に対して
非常に高額な単価が設定されているので、水道使用料が高くなってしまうので、契約を見直すと安くなることがあるようです。
―>共同住宅の水道料金の計算
うちのマンションは一つが私がまとめて水道代を払う契約になっているので、
見直しを検討しました。

水道局でそのマンションの契約を確認すると35戸契約になっています。
全部で45室あるのになぜかと思いましたが、
何戸の契約にするかは任意で若干の空室を考慮して少なめにしておくのが通常のようです。

所有マンションの場合、ほぼ満室の状態で月の使用料が平均330-370m3/月
なので、35戸の契約にすると契約戸数の1戸あたりの平均使用料が約10m3/戸となります。
基本料金が10m3までの水量を含んでいるので、うちのマンションの場合330-370m3/月で35戸の契約で割ると約10m3/戸となり、一番安い基本料金内に収まるということになります。
契約戸数を多くすると、基本料金が契約戸数分だけ高くなり、
契約戸数を少なくすると、基本料は安くなりますが、1戸あたりの使用量が多くなるので水単価が高くなり、合計の水道台が高くなるのでバランスが大切です。 
ちなみにうちのマンションの場合30-35戸の契約数でほぼ同じ合計水道料金になりました。
夏は使用量が多くなるので35戸の契約で継続することにしました。

現在の契約戸数は水道局に確認すると教えてくれ、
現在の使用料に対して、契約戸数を見直したときの料金をすぐに計算して
くれるので一度確認と見直しをするのも良いと思います。
私も勉強になりました。

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[ 2009/11/24(火) 08:20 ]

LED世界情勢
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LEDは世界中で話題になっています。
メーカーにとっては話題どころか競争の真っ只中。
その競争に誰が勝つのか!というのが各メーカーの関心どころになっています。
LEDを開発している知人がいてLEDを取り巻く情勢を聞く機会がありましたので書いてみました。

LEDの市場の中心は照明です。
もちろん薄型TVや各種LEDの用途があると思いますが、
世界中の蛍光灯がすべてLED照明に替わるとなるとLEDテレビどころの市場規模ではありません。

これに参入しようとしているのはどこかというと、大別して
1. 現蛍光灯メーカー大手(GE, フィリップ、シーメンス)
2. 電気メーカーで1の大手以外
3. LEDメーカー
などが参入していようとしています。

LEDは技術的障壁が低く参入しやすいため、私が先日採用したLED照明も
3の中国のLEDメーカーから製造したものです。
もう製品が出来ているので、後は価格競争や販売競争になるのでは? 
と思っていたのですが、LEDは歴史も浅く、規格化が十分されていないと言われています。

特に品質面、安全面での規格化はまだまだで、現在販売されているところのほとんどは
自社で規格化して保証を設定しています。

蛍光灯と比べ、電気部品を多く使っているLED照明は、特に安全面が重要で、
発火性、耐燃性などの評価は必須で、ただでさえ寿命の長いLEDを長期的に
評価までしていると世界レベルでの合意が得られるのはまだ時間がかかるとのことです。

私はナショナルのパルックなど日本製が世界でも市場を占めているものと勝手に
思っていましたが、確かに海外では見たことがありません。現在の大手である
GEやフィリップスが現市場をみすみす離すわけもなく、
開発に投入する投資は半端ではないでしょうし、新たに市場を奪う
日本をはじめとする各国の電機メーカーやLEDに特化した企業もこの機を見逃さず、
開発や低コスト化に一層の力を入れてるのでしょう。

またLEDの次の世代は低消費電力で、且面で明るい有機ELという予測もあり、
まだ技術的にどうなるかわかりませんが、実用化のめどが立てば、
有機ELが普及するまでに市場に入っていかなくてはならず、厳しさは増すばかりです。
どちらにしても近い将来地球に優しい、次世代照明が照明の主流にとって代わるの事は
非常に楽しみであると同時に、安全面には細心の注意を払って世の中に送り出して
ほしいと思っています。。
LEDは個人的に注目している技術でついつい長くなりました。→人気ブログランキングへ
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[ 2009/10/20(火) 19:24 ]

LEDの設置のその後 2
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1棟目は共用部の廊下に蛍光灯がついていてその部分の交換でしたが、
だいぶ前に管理会社さんに交換してもらいました。

交換していただいた方の意見では、下方向にのみ光が出ているので
暗くなった印象があると言われました。 
但し、確認したのが昼なので肝心の夜に暗くなるのかはまだ確認できていません。 
とのこと。
私自身が見れていないので、管理会社さんの意見は本当に貴重です。

夜の状況は遠隔操作のできる監視カメラで私が確認することにしました。
LED3.jpg
↑LED交換前(通常蛍光灯)

LED2.jpg
↑LED交換後

そのカメラでLED特有の照らし方が監視カメラで確認できました。
蛍光灯部分を見ると蛍光灯部分の輝きは少なくなっています。
しかし、肝心の廊下はLEDに照らされて明るく見えています。
監視カメラでこれくらい明るく見えていれば入居者からのクレームもないと思いました。

ちょっとこんな記事を読んでLEDに関して心配もしていたのは事実でした。
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/0907/27/news007.html

今回は数値ではなく実際の体感として、明るさに問題がなかったので安心しました。
大家としてLEDによる電気代削減は魅力過ぎます。
しかしLED蛍光灯も様々なメーカーから様々な仕様がでているので、
すべてのLEDが問題ないともいえないのも事実で導入の際は注意が必要です。

続いてはLEDの世界情勢について専門家に聞きました。→人気ブログランキングへ
節約術 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2009/10/19(月) 08:18 ]

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