サラリーマン、なるか家賃1億円に王手
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⇒私の人生を変えた本です。

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~大阪出身 サラリーマン~
サラリーマンの傍ら、
大阪不動産投資で副収入を得ています。

サラリーマン年収をあげるにはどうするか良いかを徹底研究し、
高評価を受け、さらに転職。転職先でもスキルを磨き続け、年収をあげ続けている。
そしてその年収を引っさげて不動産投資開始。

投資開始後1年で家賃収入が年収の数倍に。
サラリーマンの年収アップと不動産収入のアップの
ハイブリッド収入で、なんにもなしから資産家を目指す。

1棟目 2007年9月 ファミリー23部屋、2店舗、屋外広告
月家賃290万円
2棟目 2008年7月 シングル45部屋 1店舗、2駐車場、駐輪場 月家賃390万円

3棟目 2010年3月 ファミリー7部屋 1店舗、1駐車場、駐輪場 月家賃120万

現在:月間家賃 約800万円/月 約9600万/年(満室時)

サラリーマンが忙しくて物件を見に行く暇もない。
素人で不動産に関してよく分からない!
不器用でDIY大家さんにはなれない!

そんな私ですが家賃1億を目指してがんばります。

お気軽にコメント残してください。

~収益物件仲介業者様へ~

現在大阪を中心に関西方面で物件を探しております。
情報のご提供はを右下のメールフォームからいただければ
ご連絡させていただきます。

~書籍等~
Big tomorrow 2009年3月号
『1億円稼いだサラリーマンの「お金が急に増えだしたきっかけ」』

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3月の入居者管理費付実績
大家の皆さん

3月の繁忙期が終わりましたが、入居付はうまくいきましたでしょうか?

社会全体としては、毎年徐々に厳しくなってきているんで厳しいという方は増えていると思いますが、

満室達成!された方はおめでとうございます。いろいろがんばった成果が実りましたね。


で、私のほうはというと。。。。。


残念ながら、5割程度という感じです。3月までに募集していた分の半分くらいが決まりました。

全体の入居率は90%以上は保っていますが、募集部屋に対して3月末で空室として残ってしまった部屋です。

今年の最初に今年はピンチ!という記事を書きましたが、家賃の大きいところが空室になってしまいました。

2月末で3戸棟目はファミリー全8戸ですが、そのうちの4戸が空室になってしまい。一時的に空室率は50%という

史上最悪の状況になってしまいました。

しかし、3月ないに2戸決まり、何とかキャッシュフローはマイナスを間逃れそうです。。。。

2棟目のシングルは繁華街のすぐ横なので、繁忙期というのがなく、逆に2-3月は毎年入居は少ないくらいです。

どちらかというと、4月から新しい社会人(夜の仕事)生活が始まって6月くらいから、やっぱり郊外から

通うのがしんどいので、仕事場に近いところを探そうという引き合いが多い地区になっています。ですので

申し込みは5戸募集して2戸決まる。。(全45戸)

1棟目レジ部分はしばらく満室維持しています。(全23戸)

しかし、1棟目の店舗が1月末で出てしまい。。。これが痛い。痛い。痛すぎる。

1棟目はいわゆる1階が大きな店舗になっており、その家賃比率が1/6程度あったので、
いきなり15%程度の家賃ダウン。

しかもテンポなので、なかなか決めるノウハウが私にはない。。

一気に家賃を下げて、募集していますが、反響はなかなかないようです。。

ということで、今年は本当にピンチはスタートを切っています。


全体としてはまだ黒字でキャッシュフローもあるので、何とか凌いでいます。。。

入居付はできるだけ、がんばっていますが、さらにアイデアを出して行かないと。。。。

4月末の退去予告も2戸来ているので、退去前には決めて行(生)きたいです。。。




満室に向けて | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/04/04(木) 22:39 ]

地震保険
先日書きかけた地震保険なんですが、地震保険に入っている方は実際多いと思うのですが、

最近、保険金額の100%保証される超保険なんてものも発売されていますが、

通常の地震保険は火災保険金額の50%。

これって微妙な感じがするんです。

ここで大事なのが、地震保険の目的はなにか!ということを明確に持っておく必要があると思うんです。

地震保険は、もしものときに自己破産をしないためにというために入っている人がほとんどだと思います。

しかし、本当に自己破産を防げるのか? という計算は加入する前に良くしていく必要があります。

例えば、

1) 2億円の物件(土地1億、建物1億)を2億円フルローンで購入して、2億円の保険に入った場合。
地震で建物が全壊して、1億円の保険金受け取り、土地売却で1億円。 合計2億円返済して、破産間逃れ

2) 2億円の物件(土地0.5億、建物1.5億)を2億円フルローンで購入して、2億円の保険に入った場合。
地震で建物が全壊して、1億円の保険金受け取り、土地売却で0.5億円。合計1.5億円返済後、
5000万円ローンが残り、それを補う資産がなければ、自己破産の可能性有。

3) 2億円の物件(土地1億、建物1億)を2億円フルローンで購入して、1億円の保険(建物分だけ)に入った場合。
地震で建物が全壊して、0.5億円の保険金受け取り、土地売却で1億円。 合計1.5億円返済して、
5000万円ローンが残り、それを補う資産がなければ、自己破産の可能性有。

2と3以外は自己破産する可能性があるということです。
大事なのはもしものときの自分の資産を考えて地震保険の金額を調節することと言えます。

最悪自己破産する場合は、支払った高い地震保険料は、銀行のリスクを下げているだけで、
自分のためにならないということにもなるのです。(もちろん銀行への迷惑を最小限にするという意味はあります。)
しかし、自己破産は自己破産。1億足りなくても0.5億足りなくても同じことです。

だとすると、2や3の場合には残債が0.5億減ってから、地震保険に入るという方法はありだと思います。

それまでの間は、どうせ万一地震で全壊した場合は同じなんですから!(ちょっと投げやりですが)

もちろん、全壊しなくとも半壊したときの条件など、地震保険に入っておかないと受けられない補償もあるので

簡単ではないですが。。。

また、残債や今までの経営状況にあわせて、再度その土地に建築するための追加ローンなども

金融機関が検討してくれることもあるかも知れません。


地震保険は火災保険金額の半額というところに、いろいろ考えさせられる条件というのがありますね。


という私はどうしているかというと、

すべての物件に地震保険は入っています。

そして地震が起こって全部全壊したらどうなるか。。。。

間違いなく破産しますよ。。。。

だったら何で入ってるかって???

最初は何にも考えずに、とりあえず地震保険加入っていうのが本年です。

しかし所有物件が増えていくと、所有3棟のうち、同時に3棟全壊というのも可能性としては小さくと考えています。

そして、3棟のうち1棟が全壊しても、残りの2棟で、ローンの支払いはなんとかなります。

または全壊したビルのローンが残ってしまっても今の資産で何とかなるところまでやっとたどり着いた所まで

きました。

実際に地震が来て全壊してしまうと、そんな計算どおりには行かないかもしれませんが、

複数棟を違う立地に持っておくというのが、一番正しいリスク回避方法だといえます。

だから、そこにたどり着く前の最初の1棟というのは前述した、地震保険を掛けない方法というのは

余分な経費を掛けずに早く成長するためには重要なことだと思います。


参考になったら
不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/25(月) 23:03 ]

火災保険
以前のブログに書いた、火災で部屋がほぼ全焼した件ですが、やっと保険金が支払われました。

火災で窓側の壁が全焼して、その他の壁なども一部焦げたり、焦げなくてもススがついて
床、壁を全部やりかえるしかない状況になりました。

当然請求は、新品として保険金請求を掛けました。
しかし、デザイナーズ使用のマンションで一部特注部品もあり、その部分は認められずに減額されてしまいました。
しかし請求金額の2割ほどの見舞金もでて、ある程度は補填されましたので、それなりに満足のいく額は
保険でカバーできました。

実際の修理は、全部新品にやり換えた部分と、最小のリフォームで済むところは最小にた部分を組み合わせたので
修繕費としては支払い保険金の半分以下で抑えられました。
ですので実際の収支は事故から、警察・消防の調査、リフォーム後次の入居者が決まるまでの空室期間損失
を考慮しても十分にプラスになりました。

保険に入っていなかったら150万以上の損害でした。

結局この事故を通じてキャッシュフローはプラス。

保険に入っていて良かったと思える瞬間です。

火災保険の金額はこの物件は大きく入っているので、使用金額はわずか0.5%という明細が同時に送付されました。

そうするとたいした金額はもらってないのかな?なんて思ったりもします。

火災保険はオーナーにとっては必須ですね。

その反対に、地震保険ですが、私も全部の物件に入っていますが、

よく考えると入らないほうが良いのではと思えるケースもあると考えるようになりました。

機会があれば、地震保険に入らないほうが良い考え方を書いてみたいと思います。


トラブル発生・解決 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/20(水) 03:30 ]

サラリーマン年収2013
思えば毎年書いているのですが、サラリーマンの年収の更新の時期がやってきました。

年収の更新とは簡単に言うと、年俸契約 見たいなものです。

以前は自分の成果や為替を交渉のねたにしてきましたが、

会社の評価方法が確立されてきたので、数年前から交渉はせずにただ会社から言われた額を受け入れています。


去年はこのブログが廃止になるほど、サラリーマン業務に没頭しました。

決してうまくいっていなかったのですが、お客様を直接担当する立場として毎日3時間睡眠で働いておりました。

毎日3時間睡眠で他の時間は仕事ばかりしていると、体の調子も悪くなり疲労がたまってきます。

しかし、私より年配の人が同じチームで同じように仕事をしていたので、嫌とはいいたくなくがんばってきました。

しかし、結果は満足いきませんでした。

そういうこともあり、予想していたようで今年の年俸は ステイ(変化なし)
しかし、かろうじてがんばっていたことは認められたのか、ボーナスは今までどおりもらえることになりました。

今までは毎年ボーナスをもらっていたので、そんなにやったー!という感じはないのですが、

もらえなかったときとのギャップは大きくやっぱりがんばっておいて良かったのかなぁと思います。

しかし、そろそろサラリーマンにも疲れてきたので、脱サラにも興味がありますが、

今の給料や処遇がなくなるのも惜しいのでもうしばらくはサラリーマン生活を楽しみたいと思います。

ところで、最近円安と株高傾向が続いていますね。

円高時代に外貨を買っておいたのですが、不動産用の決戦金としてやはり円をメインに持っておいたので

それほど恩恵を受けていません。安部政権誕生の日にドルを少し買ったのですが、

それからでも5円くらいは上がっているので、外貨も金融機関への見せ金にはなるので

見せ資産としてもっと思い切って購入しておけばよかったというのが結果論となりました。

これからもあがるでしょうが、不動産決戦用の現金も残しておきたい。

そろそろまとまった現金はできたので、そろそろ一棟行きたいですが、最近日本に帰っていないので

ホットな情報を流してくれる不動産業者さんとパイプが薄いです。

そんなときはどうするか、面談していただいて、自分を売り込んでいきたいと思います。

金融機関は面談済みで問題ないんだけどなぁ。。。
その他 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2013/03/08(金) 21:10 ]

良い教材
不動産の書籍や教材もいろんなジャンルがありますが、
一棟もの、築古、新築、戸建、ワンルームなど、多岐にわたってその種類もあります。

教材はネット菜で購入する情報商材ですが、巷では良いものというのは限られていて自然淘汰されている感があります。

その中で有力な2つといえば、
今田さんの光速投資法 と 地方プレミアム投資

この2つだと思います。

実はどちらも見たことはないのですが、

最近地方の高利回りというのにも興味が出てきましたので、


地方プレミアム投資術 DVD版

これを買ってみようかと思っています。
もうそれなりに今の3棟で客付けに対するノウハウや経験はつんだので、
地方に進出してリスクを取れるステージにいるんじゃないかなと思ってです。

それでうまくいけば、CFは大きいでしょうから。。

実際に購入したら報告します。
不動産哲学 | トラックバック:0 | コメント:0
[ 2013/03/05(火) 23:12 ]

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